No Image

Срок исковой давности по аренде помещения

СОДЕРЖАНИЕ
1 просмотров
16 ноября 2019

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на editor@garant.ru. Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация арендует недвижимое имущество. Задолженность по договору аренды образовалась в 2006 году. Арендодатель требует провести сверку платежей и оплатить долги за 2006 год. Правомерны ли требования арендодателя, поскольку с момента образования задолженности прошло уже более 3 лет?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В данном случае арендодатель не утрачивает право требовать от арендатора погашения задолженности по арендной плате. Однако, если в суде арендатор заявит о применении исковой давности, судебной защите указанное право арендодателя подлежать не будет.

Обоснование вывода:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).
Нарушенные права подлежат защите способами, предусмотренными гражданским законодательством. Одним из таких способов является судебная защита (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 11 ГК РФ).
Таким образом, в случае неисполнения арендатором обязанностей по уплате арендных платежей арендодатель вправе требовать от него исполнения этой обязанности (в том числе и в судебном порядке).
Статья 195 ГК РФ предусматривает понятие исковой давности — срока для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Для отдельных видов требований законом устанавливаются специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (ст. 196, п. 1 ст. 197 ГК РФ).
Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (п. 1 ст. 199 ГК РФ). Таким образом, даже истечение срока исковой давности не лишает кредитора (арендодателя) права обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по договору.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. При наличии такого заявления суд отказывает в удовлетворении искового требования, так как истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ, п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пп. 1, 2 ст. 200 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации задолженность образовалась в 2006 году, то есть срок исковой давности (если он не прерывался и не приостанавливался в соответствии со ст.ст. 202, 203 ГК РФ), в течение которого право арендодателя на получение арендной платы подлежит судебной защите, к настоящему времени истек.

К сведению:
В силу ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается при совершении обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. В соответствии с п. 20 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником основного долга, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например об отсрочке или рассрочке платежа).
Очевидно, что истекший срок исковой давности прерван быть не может. Об этом свидетельствует и судебная практика. В п. 19 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 12, 15 ноября 2001 г. N 15/18 указано, что перерыв течения срока исковой давности может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 6 декабря 2005 г. N 10157/05, ФАС Северо-Кавказского округа от 18 октября 2006 г. по делу N Ф08-5290/06, от 15 мая 2007 г. по делу N Ф08-2737/07, от 15 октября 2010 г. по делу N А53-1950/2010, ФАС Поволжского округа от 19 декабря 2008 г. по делу N А65-15978/2008, ФАС Северо-Западного округа от 31 марта 2006 г. по делу N А56-18645/2005, ФАС Волго-Вятского округа от 14 января 2010 г. по делу N А28-6289/2009). Поэтому в данном случае срок исковой давности должен применяться независимо от того, что после его истечения долг признан арендатором (в том числе и путем подписания акта сверки).

Читайте также:  Скачать договор найма жилого дома образец

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Наталюк Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Договор аренды является документом, предоставляющим право использования имущества владельца третьим лицом. У сторон договорных отношений подчас возникают споры в отношении исполнения обязательств. Претензия по договору аренды может возникать как у арендатора, так и у арендодателя. При рассмотрении важно учитывать срок исковой давности по соглашению.

Правовая база оформления договора аренды

Арендовать во временное пользование имущество граждане России имеют право на основании положений статьи 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. На его основании арендодатель предоставляет свое имущество в собственность арендатора на определенный срок за денежное вознаграждение. После завершения периода использования обязателен возврат имущества собственнику. Это может быть передача жилой собственности, имущества.

ГК РФ позволяет передавать в аренду любое имущество, если передача прав использования не ограничена законодательством.

В качестве арендодателя выступает:

  • непосредственно владелец;
  • уполномоченное им лицо, действующее на основании нотариально заверенной доверенности.

В случае появления задолженности собственник имеет право взыскать долг в судебном порядке. Важно учитывать действующий срок исковой давности по договору аренды.

Каков срок исковой давности по договору аренды

Недобросовестный получатель имущества во временное обладание при взыскании задолженности на период, по истечению которого задолженность может прощаться.

Важно! Стандартный срок составляет три года с момента получения собственником информации о неисполнении платежных обязательств.

ГК РФ рассматривает максимальный период взыскания. Он составляет 10 лет. Это важно, когда в аренду передавали дорогостоящие активы, землю или дорогое имущество. При невнесении сумм долга владелец направляет иск в суд. Предварительно составляется письменная претензия арендатору о неуплате арендной платы, образец которой узнают у юристов.

Обратите внимание! Срок неуплаты определяется отдельно по каждому просроченному платежу.

Условия, влияющие на продолжительность

Направленная претензия по договору аренды включает информацию о периоде неплатежей. Она становится фактом подтверждения информирования арендатора о неполучении владельцем выплат по договору аренды.

Читайте также:  Как написать претензию по качеству товара

Продолжительность определяется в соответствии со статьей 200 ГК РФ. В ней указывается право лица, чьи интересы нарушены, обратиться с иском в любой день в течение трех лет с момента фиксирования просрочек. Учитывается обеспечительный платеж, который может частично уменьшать долговой период.

Важно! Использование обеспечения должно быть указано в договоре аренды.

Срок исковой давности по договору аренды

Такое условие включается как в договор аренды жилья, так и иного имущества. Например, оборудования. Отсчет просрочки начинается с даты, которая указывается в договоре в качестве периода перечисления средств.

Направление претензии арендодателю при невозможности использования помещения

При получении извещения о судебном иске о невыплатах арендатор может направить встречную претензию. Информирование о неисполнении соглашения передается в досудебном порядке или иском. Защита прав арендатора также предусмотрена законодательно:

  • при несоответствии имущества качествам, указанным в договоре, арендатор имеет право пропустить платеж до момента устранения;
  • может направлять пример требования о немедленном устранении нарушений;
  • статьей 620 ГК РФ предусмотрено досрочное расторжение.

Арендатор может направить претензию в суд в случаях:

  • арендодатель не предоставляет в пользование имущество;
  • создает препятствия использованию.

Обратите внимание! Прекращение действия по решению суда выполняется даже в ситуации, когда такая возможность в тексте соглашения не присутствует.

Претензия арендодателю при невозможности использования помещения предварительно передается на рассмотрение и устранение недостатков.

Установка временного промежутка обращения в суд

Статья 200 ГК указывает возможность обратиться в суд при отсутствии своевременной оплаты в течение трех лет с момента фиксирования нарушения срока перечислений. Это обязательство действует в отношении жилой и нежилой недвижимости, иного имущества.

Подтвердить дату поможет текст договора, подписанный обеими сторонами.

Срок исковой давности

Как точно определяется временная граница

Дата, которая признается при обращении истца в суд, определяется по составленному документу об оформлении аренды. Срок исковой давности по арендной плате за земельный участок или иной объект отсчитывается с момента, когда не поступил платеж. Передается претензионный иск о возмещении средств.

Он может быть скорректирован:

  • наниматель внес платеж и исполнил обязательства, сместив дату платежа;
  • точная дата внесения последнего платежа не может быть определена арендодателем;
  • арендодатель направил в суд заявление, в котором просит продлить временной промежуток, в котором действует исковая давность;
  • владельцем имущества направлено обращение в суд с запросом возобновления срока;
  • отсутствует возможность нанимателя, его обязательства возобновятся с момента появления.

На заметку! Все нюансы учитываются при рассмотрении спорной ситуации.

В чем состоят преимущества и недостатки установления срока давности

Передача в аренду недвижимости или имущества часто приводит к спорным ситуациям между сторонами соглашения. Направляется претензия арендодателю, продлевается владельцем период исчисления долга. В любой ситуации все нюансы определяются статьей 199 ГК во втором пункте. Ею и другими статьями определяется:

  • непринятие претензий при нарушении срока направления иска;
  • лицо, исполнившее обязательство по истечению этого временного промежутка, не имеет права требовать обратного исполнения даже в ситуации отсутствия знаний об истечении;
  • заявить о пропуске срока имеет право только истец или ответчик, юридической роли не играет заявление, поступившее от третьего лица.

Важно! В ходе заседания сторона обязана сделать заявление о пропуске.

Претензия арендатору о неуплате арендной платы, образец

Претензия арендатору о невыполнении условий договора включает обязательное указание данных о сторонах сделки. В заявлении о невыплате обязательно включаются обстоятельства неполучения платежей, сумма задолженности. Указываются требования возмещения потерь.

Такой документ направляется в предварительном режиме. Это делается с целью досудебного разрешения проблемы. При отсутствии выплат или иной реакции истец передает запрос в суд.

Решение имущественных споров в части обеспечения платежей по аренде с использованием иска по исполнению позволяет решить проблему. Но только тщательный контроль за сроками обеспечит принятие дела к рассмотрению. Даже при наличии доказательной базы иск при нарушении времени направления рассматриваться не будет. При использовании такого способа возврата своих средств нанимателю и арендодателю рекомендуется обратиться к опытным юристам.

Если точный размер переплаты арендатора можно определить только с помощью сверки расчетов с арендодателем, то именно со дня сверки отсчитывается срок исковой давности.

Споры по поводу переплаты арендных платежей возникают часто. Пока арендные отношения продолжаются, арендатор, как правило, не предъявляет требований о возврате излишне уплаченных сумм, ведь они засчитываются в счет будущих платежей. Но если переплата числится на момент расторжения договора аренды, вернуть ее арендатору удается не всегда из-за истечения срока исковой давности.

Читайте также:  Заявление на расторжение брака через загс

По общему правилу срок исковой давности — три года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Суды нередко определяют его с даты перечисления излишне уплаченных сумм арендных платежей (постановления ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2010 № А56-54662/2008 и Московского округа от 10.05.2007 № КГ-А40/1379-07-1,2) и не учитывают, что арендатор на тот момент не мог знать точную сумму переплаты. По мнению судов, ему нужно проявлять должную степень заботливости и осмотрительности и самому выяснять фактический размер переплаты и требовать ее возврата (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2009 № А43-2044/2008-12-65).

Один из таких споров дошел до Президиума ВАС РФ.

Между комитетом по управлению городским имуществом и обществом был заключен договор аренды земельного участка. По условиям договора арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает в рублях размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, поскольку в договоре однозначно определены условия и сроки платежей.

В связи с тем что арендатор выкупил арендуемый земельный участок, договор аренды был расторгнут по соглашению сторон.

В 2004—2005 гг. арендатор платежными поручениями трижды вносил арендную плату в размере, превышающем предусмотренную договором, и на момент его расторжения у арендатора имелась переплата арендных платежей. Он обратился к арендодателю с просьбой вернуть ее. Арендодатель отказал, поскольку срок исковой давности истек. Будучи уверенным, что этот срок не пропущен, арендатор обратился в суд.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Он исходил из того, что справка о наличии переплаты была составлена 14 декабря 2006 г. Доказательств, что истец знал о наличии переплаты до этого времени, ответчик не представил. Истец обратился с иском в суд 30 января 2009 г. Таким образом, срок исковой давности не был пропущен.

Апелляционная инстанция решение суда отменила. По ее мнению, арендатор знал о переплате с конца 2004 г., поскольку с 2005 г. до момента расторжения договора в 2007 г. не уплачивал арендные платежи. Поэтому срок исковой давности нужно исчислять именно с 2004 г. Справку о состоянии арендных платежей истец мог получить в течение всего периода действия договора.

Факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в п. 26 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 12,15.11.2001 №15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», служит самостоятельным основанием для отказа в иске и исключает необходимость исследования представленных истцом доказательств.

Кассационный суд выводы апелляции поддержал. Он отклонил довод истца, что исковая давность на момент обращения в суд была прервана, поскольку арендодатель совершил действия, свидетельствующие о признании долга. По мнению кассации, составление справки о состоянии арендных платежей от 14.12.2006 не является основанием для прерывания течения срока исковой давности.

Передавая дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, коллегия судей отметила, что арендодатель с 2005 г. до расторжения договора самостоятельно засчитывал суммы переплаты в счет текущих арендных платежей. То есть стороны договора на протяжении 2005—2007 гг. отступали от его условий в отношении порядка уплаты арендной платы, поскольку арендатор перечислял суммы в большем размере, чем требовалось по договору, а арендодатель принимал их и засчитывал в счет арендных платежей, что не привело к нарушению прав какой-либо стороны. С учетом взаимоотношений, сложившихся между сторонами договора, точная сумма, подлежащая возврату арендатору, могла быть определена только на момент прекращения договора.

Заявление арендодателя о применении срока исковой давности к требованиям арендатора о возврате излишне уплаченной арендной платы, факт и размер которой он подтвердил документально, в рассматриваемых обстоятельствах свидетельствует о недобросовестном поведении участника гражданско-правовых отношений, злоупотребляющего своими правами (ст. 10 ГК РФ).

Рассмотрев дело в порядке надзора, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что срок исковой давности на момент обращения истца в суд не истек. Решения апелляционной и кассационной инстанций были отменены, решение суда первой инстанции оставлено в силе (постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № 4864/10).

Комментировать
1 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector