No Image

Сколько платит магнит за аренду помещений

СОДЕРЖАНИЕ
1 просмотров
16 ноября 2019

дак они без предоплаты хотят заехать?возьмите с них сразу за 10 лет,потом продайте помещение конкурентам или еще кому))

[Сообщение изменено пользователем 06.08.2012 19:29]

есть партнеры в Первике.
год назад , платили как часы .
долго торговались , договор согласовывали . каждую запятую
но платят норм.

у них кстати — все договора долгосрочные с регистрацией в ФРС ,
поэтому они не очень заинтересованы в том , что бы арендодатель монетку пустил на раскрученное место

Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту, сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.

Перекресток, Виктория, Магнит, Пятерочка, KFC, Макдональдс — любые крупные сети всегда пользуются спросом, так как они стабильны и настроены на долгосрочное сотрудничество.

Какие площади востребованы сетевиками

Что касается размера помещения, то площадь в первую очередь зависит от профиля арендатора. Для продуктовых супермаркетов оптимальная площадь — 350-500 кв. м, для специализированных магазинов, таких как Вкусвилл, МясновЪ, — от 100 до 300 кв. м. Салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви ищут площади от 80 до 200 кв. м. В сегменте общепита все зависит от формата. Так, ресторанам необходимо в среднем 300-700 кв. м, фаст-фуду, кафе и кофейням – 100-300 кв. м, а небольшим заведениям типа «кофе с собой» достаточно 10-40 кв. м.

Технические характеристики – главное, на что обращает внимание инвестор

Помещение тогда инвестиционно привлекательно, когда существует большой пул альтернативных потенциальных арендаторов. А это в первую очередь определяется его техническими характеристиками. Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. Наличие нескольких основных входов к тому же позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии сдать его дороже. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение составляет 0,2 кВт на 1 кв. м. Но необходимо учитывать специфику потенциального арендатора. Например, у продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования. Плюсом для помещения является наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать.

Что касается сложных помещений, то это в первую очередь подвальные и цокольные помещения, с кабинетной или многоуровневой планировкой, особенно если все стены несущие и невозможно провести перепланировку. И естественно, не пользуются спросом помещения, расположенные в местах с отсутствием трафика.

Офисные помещения инвесторов не интересуют

Офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Больше востребованы торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры – то, что будет востребовано у жильцов жилого комплекса и района. Например, мы сдаем собственные помещения в ЖК «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской 19 школе интеллектуального развития для детей, а помещения на Нежинской 1 — школе «Монтесорри».

Читайте также:  Свидетельство о внесении сведений в егрюл

Как назначение помещения влияет на вид арендного бизнеса

Естественно, назначение помещения влияет на виды арендного бизнеса, которые можно в нем организовать. Так, культурно-просветительское и медицинское назначение площадей явно требует смены назначения для использования их под общепит. Но стоит учитывать, что существуют определенные ограничения по открытию некоторых видов бизнеса. Например, нельзя открывать алкомаркеты рядом с образовательными заведениями. Также и получение алкогольной лицензии для бара или ресторана в данном случае будет невозможно, а для многих заведений общепита продажа алкогольных напитков – существенная доля в выручке. Кроме того, не всегда есть возможность оборудовать вытяжку для общепита, если это заранее не предусмотрено застройщиком.

От чего зависит ликвидность арендного бизнеса

В первую очередь на ликвидность арендного бизнеса влияет локация. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком. Повышает ликвидность помещения для инвесторов свободная планировка с возможностью деления на блоки, несколько входов, витринные окна, а также наличие вытяжки для общепита и большой объем выделенной электрической мощности.

Что касается арендного бизнеса в новостройках, то во многом ликвидность таких объектов зависит от стадии развития проекта, поэтому заселенность комплекса — важный фактор, который нужно учитывать. Чем проект масштабнее, от 2500 квартир, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. Нужно обязательно учитывать и расположение помещения относительно пешеходного трафика и подъездных путей, оценить, изменится ли ситуация через несколько лет. Вполне возможно, что в проекте запланировано возведение торгового центра, поэтому продуктовые магазины, сегодня генерирующие стабильный трафик, через несколько лет уже не будут так ликвидны.

А что с окупаемостью?

Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составляет 7-10 лет, при доходности от 8 до 15% в зависимости от локации. Так, в центре хорошей считается доходность и 10% годовых, в районе ТТК -12%, а в районе МКАД и Новой Москвы – 13-15%.

На что обращать внимание при изучении предложения на рынке

При принятии решения о покупке арендного бизнеса в новом ЖК нужно учитывать такие факторы, как этапы строительства и заселенность комплекса, сроки оформления собственности. Нелишним будет детально ознакомиться с планировками территории застройки, чтобы оценить расположение помещения относительно домов и пешеходных потоков. Также необходимо смотреть в перспективу: какие еще коммерческие объекты предусмотрены в проекте, изменится ли направление трафика, например, если в скором времени планируется открытие метро или прокладка новой дороги. Важно ознакомиться и с конкурентной средой сегодня и завтра, узнать интерес потенциальных арендаторов к данной локации.

Не секрет, что существуют недобросовестные продавцы, искусственно завышающие арендную ставку и размывая каникулы и индексацию. Возможно и просто «подрисовывание» цифр в договоре аренды. Кроме того, если мы говорим о покупке помещения уже с арендатором, то продавец может намеренно умолчать о желании арендатора снизить арендную ставку или о том, что он скоро съезжает из помещения. Поэтому помимо месторасположения и общих характеристик помещения необходимо детально изучить самого арендатора и договор с ним.

Читайте также:  Для чего нужна коррекционная школа 8 вида

Становится ли предложение на рынке лучше

В новостройках, безусловно, качество предлагаемых площадей становится на порядок выше. Даже застройщики жилья эконом-класса стали задумываться об эффективности ретейла. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.

Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины.

Доля Рунета в экономике России

Россиян готовы заменить обычное мясо на растительное

02 Июня 2016, 15:40

Х5 снижает арендную плату, закрывая магазины на площадях несговорчивых арендодателей и открываясь максимально близко от них, зачастую вытесняя с нужных площадей конкурентов.

В 2016 году Х5 Retail Group (сети «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель») зарезервировала около 200 магазинов для «воспитательной» работы арендодателями. Сеть намерена изменить локацию точек, если владелец помещения не пойдет на ее условия. Ритейлер демонстративно откроет новый магазин напротив бывшего расположения или в непосредственной близости от него. Брокеры торговой недвижимости говорят, что «Пятерочка» часто сама предлагает более высокие ставки, чтобы забрать удобно расположенные нужные им объекты у конкурентов.

Более 75% магазинов «Пятерочка» (общее число 6,6 тыс.) расположены на арендуемых площадях, каждая из которых — до 1 тыс. кв. м. Расходы на их аренду составляют порядка 4,5% годовой выручки (оборот дивизиона в 2015 году — 585,4 млрд рублей), или 30% операционных затрат торговой сети.

— Сохранение существующего уровня розничных цен и предотвращение колебаний продовольственной инфляции возможно только в том случае, когда затраты на аренду не превышают 4,5–5% выручки конкретного магазина, — подчеркивают в пресс-службе Х5. Поэтому сеть последовательно работает над удержанием приемлемого уровня арендных ставок.

В большинстве случаев Х5 удается найти консенсус с владельцами помещений и продлить контракт на обоюдовыгодных условиях, однако в ситуациях, когда договориться невозможно, в ход идет релокация — перенос магазина в ближайшее помещение. Так, в 2015 году дивизион «Пятерочка» перенес на новые адреса 62 магазина. За пять месяцев 2016-го уже «ушли к соседу» более 50 объектов из примерно 200 запланированных в этом году, уточнили в компании.

Ритейлер постепенно переносит и большие форматы — супермаркеты «Перекресток» (до 3 тыс. кв. м) и гипермаркеты «Карусель» (до 15 тыс. кв. м). Например, в прошлом году «Перекресток» отказался от трех помещений в Москве — арендодатель не снижал арендных ставок в валюте. В текущем году компания готова перебросить на новое место и гипермаркет, так под релокацию крупных форматов зарезервировано 15 магазинов.

Читайте также:  В течение календарного года как правильно

В пресс-службе Х5 уточнили, что релокация магазина обходится на 40–50% дешевле, чем стоимость нового открытия, «поскольку используется уже имеющееся торговое оборудование, а также нет затрат на привлечение и обучение персонала». Средняя стоимость открытия арендованной «Пятерочки» — 12,5 млн рублей без НДС, уточнили в Х5.

Х5 снижает арендную плату, закрывая магазины на площадях несговорчивых арендодателей и открываясь максимально близко от них, зачастую вытесняя с нужных площадей конкурентов.

В 2016 году Х5 Retail Group (сети «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель») зарезервировала около 200 магазинов для «воспитательной» работы арендодателями. Сеть намерена изменить локацию точек, если владелец помещения не пойдет на ее условия. Ритейлер демонстративно откроет новый магазин напротив бывшего расположения или в непосредственной близости от него. Брокеры торговой недвижимости говорят, что «Пятерочка» часто сама предлагает более высокие ставки, чтобы забрать удобно расположенные нужные им объекты у конкурентов.

Более 75% магазинов «Пятерочка» (общее число 6,6 тыс.) расположены на арендуемых площадях, каждая из которых — до 1 тыс. кв. м. Расходы на их аренду составляют порядка 4,5% годовой выручки (оборот дивизиона в 2015 году — 585,4 млрд рублей), или 30% операционных затрат торговой сети.

— Сохранение существующего уровня розничных цен и предотвращение колебаний продовольственной инфляции возможно только в том случае, когда затраты на аренду не превышают 4,5–5% выручки конкретного магазина, — подчеркивают в пресс-службе Х5. Поэтому сеть последовательно работает над удержанием приемлемого уровня арендных ставок.

В большинстве случаев Х5 удается найти консенсус с владельцами помещений и продлить контракт на обоюдовыгодных условиях, однако в ситуациях, когда договориться невозможно, в ход идет релокация — перенос магазина в ближайшее помещение. Так, в 2015 году дивизион «Пятерочка» перенес на новые адреса 62 магазина. За пять месяцев 2016-го уже «ушли к соседу» более 50 объектов из примерно 200 запланированных в этом году, уточнили в компании.

Ритейлер постепенно переносит и большие форматы — супермаркеты «Перекресток» (до 3 тыс. кв. м) и гипермаркеты «Карусель» (до 15 тыс. кв. м). Например, в прошлом году «Перекресток» отказался от трех помещений в Москве — арендодатель не снижал арендных ставок в валюте. В текущем году компания готова перебросить на новое место и гипермаркет, так под релокацию крупных форматов зарезервировано 15 магазинов.

В пресс-службе Х5 уточнили, что релокация магазина обходится на 40–50% дешевле, чем стоимость нового открытия, «поскольку используется уже имеющееся торговое оборудование, а также нет затрат на привлечение и обучение персонала». Средняя стоимость открытия арендованной «Пятерочки» — 12,5 млн рублей без НДС, уточнили в Х5.

Комментировать
1 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector