No Image

Сервитут с арендатором земельного участка

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
16 ноября 2019

Сервитут и аренда связаны с определённым земельным участком. Они дают возможность использования земли без получения права собственности. Но между этими понятиями существуют определённые различия.

Сервитут земельного участка

Сервитутом называется право частично использовать чужой участок. Его устанавливают, если без этого полноценное использование земель по назначению невозможно. При этом чётко определяется, как и для чего именно разрешается использовать земельный участок. Законодательно регулируется 23-й статьёй Земельного Кодекса, 274-277 статьями Гражданского, а также постановлениями и нормативными актами органов власти.

Сервитут относится к обременениям на участок. Информация о нём обязательно вносится в единый кадастр недвижимости.

Сервитут неразрывно связан с земельным участком, на который накладывается. А его частный вид – ещё и с тем участком, для нормального пользования которым необходим сервитут. То есть права никаким образом невозможно передать отдельно от земли.

Возможны такие варианты использования:

  • для проезда или прохода;
  • организации водоснабжения, мелиорации;
  • прокладки или ремонта трубопроводов, инженерных сетей и т. п.;
  • выпаса или прогона сельскохозяйственных животных;
  • доступа к прибрежной полосе;
  • охоты, рыболовства, сбора ягод и грибов;
  • и т. д.

В зависимости от конечности причины обременение делится на:

  1. Срочное (если оно требуется на определённый период).
  2. Постоянное (бессрочное).

По тому, кто имеет право пользования, разделяется на:

  1. Публичный сервитут, устанавливаемый для неопределённого круга.
  2. Частный, который распространяется на одно или несколько конкретных лиц.

Аренда земельного участка

При аренде участка одна сторона передаёт его другой во временное пользование за определённую плату. Аренда заключается для того, чтобы заниматься определённым видом деятельности, разрешённым на данном участке.

Этот вид отношений регулируется как Земельным (статьи 22, 36, 65), так и Гражданским Кодексами (статьи 260, 606, 607). В отдельных случаях учитываются и Федеральные законы (например, № 178-ФЗ).

Арендуемый участок можно передать в субаренду, использовать права аренды в качестве залога или уставного капитала. Если специально не оговорено иное, согласия собственника на это не требуется. Но его нужно уведомить. Все права и обязанности по договору переходят к субарендатору. Передача аренды возможна только в пределах срока действия договора.

Арендодателем может выступать как государство (или муниципалитет), так и частное лицо-собственник. Государственные и муниципальные земли поступают в аренду через аукцион. Участки, находящиеся в собственности граждан, передаются в аренду по договору.

Арендатор имеет преимущественное право по сравнению с другими лицами на заключение нового договора аренды. А при заключении договора относительно государственных или муниципальных земель часто возможен их последующий выкуп.

Чем сервитут отличается от аренды

Оба этих понятия обозначают право использования участка, принадлежащего другому лицу или государству. Но они различаются между собой.

Основные отличия между ними состоят в следующем:

  1. Сервитут подразумевает меньшее использование участка, а часто и не всего, а только какой-то части.
  2. Публичный сервитут распространяется на всё население. А правами аренды обладают определённые лица.
  3. Аренда всегда подразумевает оплату.
  4. Сервитут нельзя передать другому лицу, использовать в качестве залога и т. п.
  5. В отдельных случаях сервитут личного участка устанавливается по решению суда. А сдавать ли его в аренду, частное (или юридическое) лицо определяет самостоятельно и добровольно.
  6. Аренда всегда имеет ограниченный срок действия.

Сервитут на участке, сдаваемом в аренду

Частный сервитут устанавливается соглашением с собственником участка (а при его несогласии – в судебном порядке). Если этот участок сдаётся, арендатор не имеет права ни заключать такой договор, ни препятствовать ему. Мешать пользованию в существующих рамках он также не вправе.

Установление обременения может ограничить возможность использования участка, то есть права арендатора. Поэтому перед заключением договора арендодатель обязан предупредить его о существующем сервитуте.

Порядок установления сервитута в таком случае не отличается от обычного. Публичный сервитут устанавливается распоряжениями государственных или муниципальных органов. Частный определяется договором между его сторонами. Возможно и установление в судебном порядке, если договориться не удалось. В таком случае лицо, требующее сервитута, подаёт иск, ответчиком по которому выступает собственник. Сервитут регистрируется в кадастре недвижимости в качестве обременения участка.

Владелец участка, подпадающего под частный сервитут, может потребовать за него плату. Её размер определяется по договорённости или в судебном порядке.

Арендатор может потребовать расторжения договора, если:

  1. Сервитут делает невозможным или сильно затрудняет то использование земли, для которого оформлялось право пользования.
  2. И при этом обременение заключено после арендного договора, или же о нём арендатор не знал.

На публичный сервитут арендатор также влиять не может. Например, в законе специально оговорено, что при аренде лесного участка он не имеет права ограничивать использование участка населением для разрешённых целей.

Как можно увидеть – сервитут и аренда предоставляют право использовать участок. Но это происходит по разным причинам и с различными возможностями. Один и тот же участок может и попасть под обременение, и сдаваться в аренду.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Красная, д. 6

Именем Российской Федерации

арбитражного суда первой инстанции

г. Краснодар «26» мая 2014 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 мая 2014 года.

Полный текст решения изготовлен 26 мая 2014 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.М. Чиназировой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-29823/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью «Неруд-АО» (ОГРН 1072304003111) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройавтодорсервис» (ОГРН 1032301869445) об установлении сервитута на подъездную горно-грунтовую дорогу,

при участии в судебном заседании представителя истца Кацко В.Н. (по доверенности от 05.09.2013), представителя ответчика Шамраева С.А. (по доверенности от 23.09.2013),

общество с ограниченной ответственностью «Неруд-АО» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройавтодорсервис» (далее – ответчик) о предоставлении права проезда по подъездной горно-грунтовой дороге Адербиевского месторождения мергеля, принадлежащей на праве собственности ответчику, путем установления в пользу истца постоянного сервитута на подъездную горно-грунтовую дорогу Адербиевского месторождения мергеля.

Исковое заявление мотивировано следующим. В 1996 году истцом заключен договор аренды земельного участка Адербиевского месторождения для добычи высокоизвестковых мергелей. В 2009 году истцом заключен договор аренды лесного участка земель лесного фонда, сроком до 31.12.2016 для разработки месторождения полезных ископаемых. Данные земельные участки являются смежными, на них ведется добыча и переработка мергелей, которые вывозятся по единственной подъездной горно-грунтовой дороге Адербиевского месторождения мергеля. Подъездная горно-грунтовая дорога Адербиевского месторождения мергеля принадлежит на праве собственности ответчику. Истец не может разрабатывать месторождение мергеля без использования подъездной дороги ответчика. Истец предлагал ответчику подписать соглашение о порядке ограниченного пользования дорогой, однако ответчик от такого соглашения отказался. Ответчик препятствует истцу в пользовании дорогой.

Определением от 18.03.2014 председателя восьмого судебного состава настоящее дело передано на рассмотрение судье А.Л. Назыкову в порядке статьи Раздел I. Общие положения > Глава 2. Состав арбитражного суда > Статья 18. Формирование состава суда’ target=’_blank’>18 АПК РФ в связи с болезнью судьи Данько М.М. В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела начато сначала в соответствии с частью 5 статьи Раздел I. Общие положения > Глава 2. Состав арбитражного суда > Статья 18. Формирование состава суда’ target=’_blank’>18 АПК РФ.

Читайте также:  Забыл взять деньги из банкомата сбербанка

В судебном заседании 05.05.2014 представители сторон поддержали свои правовые позиции. Представитель истца также заявил ходатайство о назначении экспертизы ежемесячной стоимости сервитута на дорогу с приостановлением производства по делу. Также поддержал ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения другого дела, в котором оспаривается право собственности ответчика на подъездную дорогу, в отношении которой истец просит установить сервитут.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд не нашел оснований для удовлетворения иска.

Как следует из материалов дела и не отрицалось истцом в судебном заседании, истец не обладает правом собственности на земельный участок или иной объект недвижимости, для использования которого им испрашивается сервитут на дорогу, находящуюся в собственности ответчика. Истец является только арендатором земельных участков, используемых для разработки мергеля, но не их собственником. В подтверждение своих прав на земельные участки истец сослался на договор аренды лесного участка №61/09 от 01.10.2009, по которому ему предоставлен лесной участок во временное пользование до 31.12.2016, а также договор аренды от 31.12.1996, по которому АООТ «Неруд-АО» администрацией г. Геленджика был предоставлен в пользование на 20 лет земельный участок, свободный от объектов недвижимости, для добычи высокоизвестковых мергелей.

Сервитут как вещное право подчиняется принципу numerus clausus , согласно которому стороны не могут своим соглашением создавать новые вещные права, неизвестные законодателю, так же как и менять установленные законодателем основания возникновения и пределы действия вещных прав. Наличие исчерпывающего перечня вещных прав также предполагает, что стороны должны четко придерживаться законодательной регламентации условий и порядка возникновения вещных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю > Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)’ target=’_blank’>274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества , которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В пункте 4 статьи Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю > Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)’ target=’_blank’>274 ГК РФ указано следующее: «На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами ».

Таким образом, право требовать установления сервитута наделены следующие лица: собственник земельного участка (иного недвижимого имущества); субъект права пожизненного наследуемого владения земельным участком; субъект права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; иные лица в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Следовательно, Гражданский кодекс ограничил круг лиц, которые вправе требовать установления сервитута, только такими, которые владеют господствующим земельным участком на праве собственности или на ограниченном вещном праве – постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Иное должно быть прямо предусмотрено федеральным законом.

Арендаторы земельных участков в числе лиц, которые вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления сервитута, Гражданским кодексом Российской Федерации не поименованы.

То обстоятельство, что Гражданский кодекс в отдельном пункте статьи 274 специально поименовал субъектов вещных прав, имеющих право требовать сервитута, подчеркивает исключительный характер такого притязания. Лица, которые пользуются земельными участками на обязательственном титуле, из этого перечня исключены. Иное должно быть прямо предусмотрено федеральным законом.

В пункте 2 статьи Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю > Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок’ target=’_blank’>275 ГК РФ сказано следующее: «Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен ».

То есть сервитут может принадлежать только собственнику господствующей недвижимости, всякие сделки, направленные на передачу сервитута иным лицам, незаконны. Сервитут, таким образом, следует за правом собственности на господствующую вещь, может принадлежать только собственнику господствующей вещи.

В данном случае установления сервитута на дорогу ответчика требует лицо, не являющееся собственником земельных участков, для использования которых (разработка мергеля) испрашивается сервитут проезда по дороге ответчика.

Арендатор господствующего земельного участка не наделен правом требовать сервитута на соседний земельный участок исходя из своих потребностей в использовании земельного участка.

Ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни федеральные законы не наделяют арендатора земельного участка правом требовать установления сервитута.

В противном случае после прекращения договора аренды сервитут останется, поскольку представляет собой вещной обременение, причем будет следовать как за служебным участком, так и за правом собственности на господствующий участок, несмотря на отсутствие на нем арендатора.

Отсутствие у арендатора права требовать установления сервитута отмечено в арбитражной практике и в публикациях по этой проблеме. «Арендатор одного земельного участка не может обратиться к арендатору смежного участка с требованием установить сервитут. Однако в данном случае арендатор может требовать от арендодателя устранения препятствий в пользовании арендованным имуществом, а также требовать устранения нарушения своего права, не связанного с лишением владения. Сервитут может быть установлен как по соглашению собственников недвижимости, так и на основании решения суда. … В силу п. 4 ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю > Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)’ target=’_blank’>274 ГК РФ на условиях и в порядке, предусмотренных п. п. 1 и 3 ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю > Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)’ target=’_blank’>274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. Возможность установления сервитута на земельный участок по требованию арендатора недвижимого имущества, находящегося на соседнем земельном участке, либо арендатором соседнего земельного участка ни Гражданский кодекс РФ, ни иные Федеральные законы не предусматривают. Поскольку в рассматриваемом случае заинтересованное лицо является арендатором, а не собственником недвижимого имущества, у него отсутствует право на обращение в суд с требованием об установлении сервитута для использования арендованного имущества (см., например, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008 по делу N А56-16712/2007)» (приводится по базе «Комментарии законодательства» системы «Консультант Плюс»).

Читайте также:  Люди которые ходят по заброшенным зданиям

«…Завершая рассмотрение преобразовательных исков об установлении сервитута, важно подчеркнуть следующее. Требование об установлении сервитута служит защите интересов не всякого титульного владельца недвижимой вещи, но только собственника или обладателя ограниченного вещного права. Поэтому истцом по иску об установлении сервитута, согласно п. 1, 3, 4 ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю > Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)’ target=’_blank’>274 ГК РФ, может быть собственник, лицо, владеющее земельным участком на ином вещном праве. Этот вывод влечет два вопроса: вправе ли беститульный владелец земельного участка требовать установления сервитута? Вправе ли арендатор требовать установления сервитута? … Признавая дискуссионность данного вопроса, все же думается, что п. 3 ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю > Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)’ target=’_blank’>274 ГК вряд ли следует толковать расширительно, допуская предъявление иска об установлении сервитута истцом или заключение договора о сервитуте арендатором и в его, арендатора, интересах. Представляется, что право ограниченного пользования, предоставленное арендатору, сходно с сервитутом по содержанию, но отличается от сервитута меньшей стабильностью (при досрочном расторжении договора аренды право пользования также, очевидно, прекращается), определенным сроком (тогда как сервитут по общему правилу бессрочен), отсутствием признака следования» (Останина Е.А. Преобразовательные иски и приобретение вещного права. В книге «Иски и судебные решения: Сборник статей». Под ред. М.А. Рожковой. М., «Статут». 2009. Приводится по тексту, размещенному в базе «Комментарии законодательства» системы «Консультант Плюс»).

«… Обременение соседнего участка А частным сервитутом возможно, если Девелопер Б является собственником здания или иной недвижимости, расположенной на участке Б. Но как быть в том случае, если Девелопер Б еще только собирается строить и при этом остро нуждается в гарантиях того, что не будет испытывать никаких проблем с доступом к своему будущему зданию? Иными словами, возможно ли установление сервитута в пользу арендатора земельного участка еще до начала строительных работ и задолго до оформления им права собственности на еще не построенную недвижимость? Как уже говорилось, арендатор недвижимого имущества, в отличие от собственника, не имеет права требовать установления сервитута . В рассматриваемой ситуации это означает, что Девелопер Б не может требовать ни от Девелопера А, ни от муниципальных властей установить сервитут в судебном порядке. Согласно ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю > Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)’ target=’_blank’>274 ГК РФ сервитут может быть установлен только в интересах и по требованию лица, которое является собственником самого земельного участка либо владеет находящейся на нем недвижимостью либо которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования. В последней редакции ГК РФ от 17 июля 2009 г. данная статья расширена. К перечню лиц, в интересах которых может быть установлен сервитут, добавлены "иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами". Однако до настоящего времени такие "иные лица" (например, арендаторы недвижимого имущества) законом не указаны. Законодатель не включил арендаторов недвижимости в перечень лиц, в пользу которых может быть установлен сервитут. Поэтому вопрос о возможности установления сервитута в пользу арендатора незастроенного земельного участка, а также о возможности последующей государственной регистрации такого сервитута остается дискуссионным. Мы предвидим возражения со стороны Федеральной регистрационной службы по поводу того, что соглашение, устанавливающее сервитут в пользу арендатора незастроенного земельного участка, ничтожно, так как противоречит ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю > Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)’ target=’_blank’>274 ГК РФ (данная статья не упоминает арендаторов в качестве лиц, в интересах и по требованию которых может быть установлен сервитут ). Из текста указанной статьи следует, что перечень лиц, по требованию и в интересах которых может быть установлен сервитут, может быть расширен исключительно законодателем путем принятия соответствующего федерального закона. Следовательно, данное положение является императивной нормой, а арендатор незастроенного участка не может быть стороной соглашения о сервитуте. … В рамках систематического толкования гражданского законодательства полагаем возможной аргументацию того, что ст. Раздел II. Право собственности и другие вещные права > Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю > Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)’ target=’_blank’>274 ГК РФ не запрещает собственнику земельного участка заключить с арендатором соседнего незастроенного участка соглашение о сервитуте, а лишь регламентирует один из случаев, когда собственник земельного участка обязан заключить соглашение по требованию другого лица. Однако до тех пор, пока данная позиция не будет подтверждена судебной практикой, существует риск отказа в государственной регистрации таких частных сервитутов. … До тех пор пока существует правовая неопределенность в отношении возможности предоставления сервитута в пользу арендатора незастроенного земельного участка, остается открытым вопрос, может ли быть обеспечено право прохода и проезда по чужому земельному участку без регистрации сервитута. … Неопределенность в отношении возможности установления сервитута в пользу арендатора незастроенного земельного участка должна быть устранена на законодательном уровне » (Гриценко И., Медведев К. Возможность сервитута в пользу арендатора // Корпоративный юрист. 2010. №6. Приводится по тексту, помещенному в базе «Комментарии законодательства» системы «Консультант Плюс»).

Истец не привел ссылки ни на один закон, которым бы допускалось установление сервитута по требованию арендатора земельного участка. На вопрос суда о наличии у истца права собственности на земельный участок, для обеспечения эксплуатации которого испрашивается сервитут, представитель истца пояснил, что истец обладает только правом аренды на земельный участок (аудиопротокол судебного заседания от 05.05.2014 после перерыва начиная с 00:45 и далее). Представитель истца посчитал, что договор аренды предоставляет право бессрочного пользования (аудиопротокол судебного заседания от 05.05.2014 после перерыва начиная с 02:02 и далее), не проводя различия между обязательственными и вещными правами. Из материалов дела право собственности истца на земельный участок или на объекты недвижимости не усматривается, причем истец предпочитал не обращать внимание суда на это обстоятельство в течение всего периода рассмотрения дела.

Поскольку у истца отсутствует материальное право на иск, оснований для назначения по ходатайству истца судебной экспертизы для определения стоимости сервитута или для приостановления по ходатайству истца производства по делу до рассмотрения арбитражным судом другого дела, не имеется. В удовлетворении соответствующих ходатайств судом отказано.

Какие-либо ходатайства об изменении предмета требований от истца не последовали, истец настаивал на установлении именно сервитута, о чем свидетельствует, в том числе, его письменное ходатайство о назначении экспертизы от 05.05.2014, в котором истец просил поставить вопрос «какая ежемесячная стоимость сервитута на дорогу технологическую». Однако истец не является лицом, которое вправе требовать установления сервитута.

Читайте также:  Обмен старой машины на новую в автосалоне

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отказе в иске.

в удовлетворении ходатайств о приостановлении производства по делу, о назначении судебной экспертизы отказать.

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Коллеги, подскажите возможно ли установить сервитут на участке, принадлежащем владельцу на ином, кроме собственности, праве? Желательны ссылки на что-то вроде пленумов. Спасибо.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях и от собственника другого участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении или условиях сервитута не будет достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Из смысла названной нормы следует, что до обращения в суд с иском лицо, требующее установления частного сервитута, должно обратиться к собственнику земельного участка с предложением по установлению сервитута. По своей правовой природе соглашение об установлении частного сервитута является разновидностью договора, а, следовательно, к процедуре его заключения применяются нормы о заключении договоров, установленные гл. 28 ГК РФ (см. Постановление ФАС Центрального округа от 29.03.2010 по делу N А68-4211/09).

Поскольку частный сервитут устанавливается соглашением, порядок и условия его установления и осуществления должны быть определены самим договором. При этом, по мнению Минэкономразвития РФ, высказанному в письме от 03.11.2009 N Д23-3607 "Об установлении сервитута на земельный участок" (далее — письмо), соглашение об установлении частного сервитута должно содержать:

— сведения о сторонах соглашения;

— сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);

— цели и задачи установления сервитута;

— пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке;

— размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии);

— иные права и обязанности сторон.

Следует отметить, что перечень документов, необходимых для принятия решения об установлении частного сервитута, законодательно не установлен. В связи с этим, как отмечает Минэкономразвития РФ в вышеуказанном письме, минимально необходимыми документами для заключения соглашения об установлении частного сервитута являются документы, подтверждающие право собственности лица, требующего установления сервитута, на объект недвижимости, а если сервитут относится к части земельного участка, — документ, определяющий пределы действия (местоположение) сервитута на участке (кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости).

В случае заключения такого соглашения собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Необходимо заметить, что порядок определения такой платы в настоящий момент не установлен. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.) не были зарегистрированы Минюстом РФ и опубликованы в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009 "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации". В связи с этим указанные Методические рекомендации не подлежат обязательному применению. По мнению Минэкономразвития РФ, изложенному в письме, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием этого участка обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Пунктом 9 ст. 23 ЗК РФ установлено, что сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу п. 4 ст. 274 ГК РФ на условиях и в порядке, предусмотренных п. п. 1 и 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Возможность установления сервитута на земельный участок по требованию арендатора недвижимого имущества, находящегося на соседнем земельном участке, либо арендатором соседнего земельного участка ни Гражданский кодекс РФ, ни иные Федеральные законы не предусматривают.

Поскольку в рассматриваемом случае заинтересованное лицо является арендатором, а не собственником недвижимого имущества, у него отсутствует право на обращение в суд с требованием об установлении сервитута для использования арендованного имущества (см., например, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008 по делу N А56-16712/2007). Кроме того, ст. 22 ЗК РФ не предусматривает для арендатора возможности предоставления кому-либо права ограниченного пользования арендованным земельным участком (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 13.06.2006 по делу N А49-13314/2005-7/18).

Таким образом, в описанной ситуации первый арендатор не вправе требовать от второго установления сервитута в свою пользу, а второй арендатор — предоставления первому сервитута.

Необходимо заметить, что в данном случае арендатор не лишается возможности защитить свои нарушенные права: он может требовать от арендодателя устранения препятствий в пользовании арендованным имуществом в соответствии со ст. 612 ГК РФ (см. Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2004 N КГ-А40/7763-04). Кроме того, он может требовать устранения нарушения своего права, не связанного с лишением владения в соответствии со ст. ст. 304 — 305 ГК РФ (см. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2009 по делу N А42-6825/2006, от 21.04.2006 N А56-30904/04).

Однако для осуществления прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор должен будет доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора аренды и были скрытыми (см. Постановления ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 N Ф03-719/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу N А32-56731/2009). Кроме того, должно быть доказано, что арендатор на момент заключения договора не знал и не мог знать о возможном ограничении в пользовании участком (см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2008 по делу N А56-16327/2007).

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector