No Image

Сдача квартиры в аренду это самозанятость

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
16 ноября 2019

С 1 января 2019 года вступил в действие Закон о самозанятых.

Государственная Дума РФ приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)».

До недавнего времени у сдающих недвижимость в аренду было только два варианта легализации дохода — оплата налога по ставке 13% и регистрация ИП. С 2019 года добавилась ещё одна возможность. Для самозанятых действуют минимальные налоговые ставки, а отчитываются они по простейшим правилам. Но стать ими могут пока не все жители России.

Статус самозанятых был в России и раньше – но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Сдача квартиры в аренду — это самозанятые граждане

  • Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
  • Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
  • Закон действует только в 4 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
  • Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
  • Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
  • Можно по-прежнему сдавать квартиру как физлицо с уплатой НДФЛ или как ИП с упрощенной системой. Пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
  • Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

Читайте так же:

Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры

Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.

Допустим, квартиру арендует человек, который зарегистрирован как ИП. Если он собирается там жить, арендодатель будет платить налог 4%. Съёмщик выступает здесь как физическое лицо. А вот если предприниматель намерен использовать эту площадь для приёма клиентов (например, как косметический или массажный кабинет), это уже профессиональная деятельность. Он платит за аренду как ИП, а ставка налога для владельца квартиры будет 6%.

Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.

Правила расчёта

Сумма налога рассчитывается ежемесячно. Это 4 или 6% от арендной платы. Если сумма меньше 100 рублей, то платёж переносится на следующий месяц.

Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.

По факту налогоплательщик не должен сам ничего считать, достаточно сообщить о полученном доходе, а налог будет начисляться автоматически. Однако для контроля это не помешает.

Налог на самозанятых граждан 2019: аренда квартиры

  1. Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет — какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
  2. Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).

Например, вы сдаете квартиру в физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

  1. В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
  2. Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Чего нельзя при статусе самозанятого

  1. Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
  2. Нельзя получать доход в натуральной форме.
Читайте также:  Как купить арендованный земельный участок

Например, нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире.

И так тоже нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

  1. Нельзя уменьшить доход за счет понесенных расходов.

Стоимость ремонта, коммунальных услуг и других расходов на содержание квартиры никак не учитывается при расчёте налога. Если для ИП существует возможность уменьшить налоговую базу на сумму расходов, то для самозанятых её нет. Лучший способ оптимизации — прописать в договоре аренды, что съёмщик обязан оплачивать счета. Тогда эти суммы не войдут в чек для налоговой.

Как и когда платить налог со сдачи квартиры

Самозанятые платят налог ежемесячно до 25 числа следующего месяца. Но перед оплатой нужно ещё отчитаться о доходе, эта ответственность лежит на плательщике. Все операции проводятся в приложении для смартфонов «Мой налог», в личном кабинете налогоплательщика НПД или через банк (если он наладил взаимодействие с налоговой).

Порядок действий такой:

  • В момент получения платежа сформировать чек. Данные сохраняются в системе, там в любое время можно посмотреть размер уже начисленного налога.
  • Получить уведомление от ФНС с окончательной суммой налога и сроком уплаты. Оно будет отправлено до 12 числа следующего месяца.
  • Перевести указанную сумму до 25 числа (любыми частями или всю сразу). Если платёж не поступил в срок, сумма появляется в разделе «Задолженность» и на неё начисляются пени.

Если речь идёт о доходе за февраль, налоговой базой считаются все суммы, прошедшие за этот месяц по чекам. До 12 марта идёт расчёт и приходит уведомление. А налог перечисляется до 25 марта.

Перевести деньги можно с любой банковской карты. А для удобства привязать её к своему аккаунту. Налоговая не будет отслеживать и тем более учитывать все транзакции по ней. Если перевод поступает не за аренду квартиры, просто не надо пробивать чек, тогда эти деньги не попадут под налогообложение. Заводить отдельную карту или счёт закон не требует. Однако это допустимо и даже желательно, если проводится много платежей и в них легко запутаться.

mozhno_li_sdavat_kvartiru_kak_samozanyatyy.jpg

Похожие публикации

С начала 2019 года в четырех регионах России начался эксперимент для самозанятых граждан по применению нового налогового спецрежима «Налог на профессиональный доход» (НПД). Мы уже неоднократно рассказывали о различных особенностях применения данного режима. В этой статье рассмотрим, могут ли самозанятые сдавать квартиру в рамках налога на профдоход.

Налог на самозанятых граждан 2019: аренда квартиры

Самозанятость предполагает, что гражданин получает профессиональный доход от какой-либо деятельности, при ведении которой он не имеет работодателя и не нанимает по трудовым договорам работников. В понятие профессионального дохода входит и доход, получаемый от использования имущества.

Может ли самозанятый сдавать квартиру? Да, может — закон о самозанятых № 422-ФЗ от 27.11.2018 разрешает применять спецрежим в отношении аренды (найма) жилых помещений (пп. 3 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ).

На сегодня воспользоваться новым спецрежимом могут ИП и физлица, ведущие «самозанятую» деятельность в Москве, Татарстане, Московской и Калужской областях. Это значит, что применить новый спецрежим могут собственники жилья, расположенного на территории этих экспериментальных регионов, даже если сам арендодатель проживает в другом субъекте РФ.

Доход от сдачи собственного жилья (квартиры, дома и т.д.) в аренду по закону должен облагаться налогом. При этом облагается любая аренда жилплощади – почасовая, посуточная, помесячная и т.д. До 2019 года единственным вариантом для арендодателей-физлиц был НДФЛ, когда по окончании года нужно подавать в ИФНС декларацию о полученных доходах, а в бюджет государства уплатить 13% от полученной арендной платы. ИП – арендодатели могли применять более выгодные спецрежимы (УСН, патент) и платить налоги по соответствующим ставкам. Теперь для собственников из «экспериментальных» регионов появилась альтернатива, которая, возможно, поможет вывести из тени значительную часть рынка съемного жилья. Гражданину для этого надо лишь зарегистрироваться в качестве самозанятого – плательщика НПД.

Ставка налога при сдаче квартиры самозанятым составит 4%, если жилье сдается физлицам, или 6%, если арендатор — организация либо ИП. Налог рассчитывается и уплачивается ежемесячно. Если дохода в каком-либо месяце не было, то и платить налог не нужно. В отличие от НДФЛ, когда арендатор-налоговый агент обязан перечислять налог за арендодателя, налог на профдоход самозанятый всегда платит сам.

При этом важно помнить, что, если совокупный доход самозанятого превысит 2,4 млн руб. с начала года, право на применение спецрежима будет автоматически утрачено, а сверхлимитный доход станет облагаться НДФЛ по ставке 13%. То есть, планируя сдавать квартиру, как самозанятый, собственник должен заранее просчитать общий размер годовой арендной платы по всем сдаваемым объектам, чтобы она не превышала данный лимит, причем, если у него есть иные «самозанятые» доходы, их тоже учитывают в общей базе.

Немалый плюс применения НПД заключается в том, что по налогу на профдоход арендодателю не требуется сдавать декларацию или иную отчетность и посещать инспекцию ФНС. Кроме того, при заключении договора аренды жилья и уплате с полученной арендной платы НПД самозанятыми сдача квартиры в аренду становится легальной, а значит, собственник вправе предъявлять своим арендаторам законные претензии (например, в случае несвоевременной оплаты), и обращаться в суд.

Читайте также:  Может ли перевод долга быть безвозмездным

Как сдать квартиру самозанятому

Рассмотрим, каковы действия собственника жилья, решившего стать самозанятым и сдать квартиру в аренду.

Сначала гражданин должен зарегистрироваться в качестве плательщика НПД в приложении «Мой налог» (также это можно сделать в «Личном кабинете налогоплательщика» на сайте ФНС или обратившись в любой уполномоченный банк). ИП дополнительно потребуется подать заявление об отказе от применения иных спецрежимов, если он их применял до перехода на НПД. Если налоговики не найдут никаких несоответствий, регистрация подтверждается сообщением в приложении «Мой налог» и по СМС.

Все что необходимо самозанятым при аренде квартиры далее – вносить информацию о получении дохода, выдавая на бумаге или пересылая электронно чек арендатору (формируется в приложении «Мой налог»), и перечислять НПД в бюджет не позже 25 числа каждого месяца, следующего за отчетным. Расчет налога самозанятому делать не нужно – он рассчитывается автоматически по каждой введенной сумме дохода. До 12 числа следующего за отчетным месяца, на основе введенных в приложение данных, налоговики направят уведомление о сумме налога к уплате.

Для самозанятых (аренда в том числе) предусмотрено применение налогового вычета в сумме 10 тыс. руб. Он дается один раз за все время применения НПД. Налог по доходам, полученным от физлиц, автоматически уменьшается ежемесячно на 1% от налоговой базы, а по доходам от ИП и организаций – на 2%, до тех пор, пока весь вычет не будет исчерпан.

Мы разобрались с вопросом «можно ли сдавать квартиру как самозанятый?», но нужно учесть еще некоторые особенности налогообложения арендных доходов.

Нюансы налогообложения аренды

По аналогии с обложением арендных доходов НДФЛ, самозанятый, аренда жилья которого сопровождается возмещением ему коммунальных расходов арендатором, не включает в свой доход ту «коммуналку», оплата которой зависит от показателей счетчиков. То есть, возмещение расходов на электроэнергию, воду и т.п., произведенных на основании фактических показаний счетчиков, НПД не облагается. В то же время, оплата коммунальных услуг, не зависящих от их фактического потребления, т.е. без использования приборов учета (например, отопление), включается в доход самозанятого арендодателя (письмо ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446, письмо Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094).

Еще один момент. Как правило, арендатор, заключая договор, передает собственнику квартиры депозит – своего рода «страховую» сумму, которую арендодатель вправе удержать частично или полностью при нанесении арендатором ущерба помещению, мебели и т.п., а также в случае неоплаты последнего месяца аренды. Для обложения НПД депозит будет считаться доходом только при удержании его арендодателем. Если при расторжении договора аренды депозит возвращается арендатору, доходом самозанятого он не является.

Также важно учесть, что при внесении сведений в приложение «Мой налог» нужно максимально точно указывать, за что получены деньги, во избежание разногласий с налоговиками. Так, например, если источник дохода самозанятого — аренда квартиры в июне 2019 г., при внесении данных можно написать: «Арендная плата за квартиру за июнь 2019 г.».

Самозанятые: сдача квартиры на примере

Гражданин зарегистрировался в ИФНС как самозанятый и сдает свою квартиру физлицу с 01.07.2019 г. Арендная плата по договору составляет 20 000 руб. в месяц. По условиям договора возмещение расходов на воду и электроэнергию производится по показаниям счетчиков, а плата за остальные коммунальные услуги возмещается собственнику в сумме 2000 руб. в месяц. Первый месяц оплачен 1 июля, дополнительно арендатор передал депозит в сумме 20 000 руб.

Получив оплату аренды за июль, самозанятый внесет в приложение «Мой налог» доход в сумме 22 000 руб., в который войдет 20 000 руб. арендной платы и 2000 руб. возмещения за «коммуналку». Оплата по счетчикам и депозит в доходах собственника учитываться не будет.

Налог за июль 2019 по ставке 4% составит: 22 000 х 4% = 880 руб.

После применения налогового вычета (1%) налог к уплате равен: 880 – (22 000 х 1%) = 660 руб.

Допустим, последний арендный платеж (за ноябрь) наниматель внес 01.11.2019 г., а затем договор был расторгнут 30.11.2019 г. При этом собственник удержал из депозита арендатора стоимость сломанного им кресла – 5000 руб., а оставшуюся депозитную сумму вернул. Рассчитаем налог ноября.

Сумма дохода составит: 22 000 + 5000 = 27 000 руб.

Налог равен: 27 000 х 4% = 1080 руб.

К этой сумме будет применен вычет 1%: (1080 – (27 000 х 1%) = 810 руб. – сумма налога к уплате за ноябрь 2019 г.

С начала 2019 года в России введён так называемый налог на профессиональный доход, который будут уплачивать лица, имеющие статус самозанятых.

Новый закон принят в конце ноября 2018 года, и было достаточно времени, чтобы изучить все детали, связанные с этим нововведением.

Обсуждение вопроса о том, чтобы упростить налогообложение и отчётность, ведутся давно, и можно с уверенностью сказать, что обходимость в этом действительно назрела.

Перечень видов деятельности, которые подпадают под действие нового закона, слишком широк и подразумевает именно самозанятость, то есть работу на себя, а также сдачу своего имущества в аренду или наём (посредники под действие закона подпадают). Заметим также, что данный спецрежим применяется при аренде жилых помещений, например офисов или апартаментов. В перечень также входит продажа квартир, домов и транспортных средств или иная передача имущественных прав на движимое имущество и объекты строительства.

Читайте также:  Материнский капитал в 2020 году изменения

Безусловно, многим арендодателям очень интересен новый статус, поэтому мы решили более подробно остановиться на том, как он будет применяться на рынке аренды жилья.

На сегодняшний день новый налог является экспериментальным и введён пока только на территории Москвы и области, а также в Калужской области и Республике Татарстан. Соответственно, нормы нового закона сейчас актуальны только в случае, если деятельность осуществляется в одном из указанных субъектов.

При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта строительства, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться либо в Москве, Московской, Калужской областях или в Республике Татарстан. Если же арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учёте в налоговой службе другого субъекта России, то это также является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемый объект строительства находился на территории экспериментального субъекта. Ещё одна важная деталь — собственник объекта, сдаваемого в аренду или наём, должен быть гражданином РФ. Иностранные граждане имеют возможность пользоваться льготным режимом, кроме граждан стран ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизская Республика).

Заметим, что размеры ставок налогового сбора на профессиональный доход действительно интересны. Если квартиру арендует физическое лицо, то есть заключается договор найма жилого помещения, то ставка налога составляет 4%. В случае если договор аренды квартиры заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет намного выше — 6%.

Многим может показаться подозрительным такое быстрое введение пониженной ставки налога. Всегда возникает вопрос: а вдруг её изменят? Но на это у законодателей есть ответ: в течение десяти лет запрещается увеличивать налоговые ставки и (или) уменьшать предельный размер доходов за календарный год — он составляет 2,4 миллиона рублей. Для сравнения, ограничение годового дохода для ИП составляет 150 миллионов рублей — для УСН; 60 миллионов рублей — для ПСН.

Если данный порог в 2,4 млн руб. в год будет превышен, то налогоплательщик теряет право использовать специальный налоговый режим. В этом случае суммы дохода, превышающие 2,4 млн руб., в текущем календарном году облагаются налогом по ставке 13% (для физлиц) или по иным ставкам для ИП в случае его регистрации сразу после потери статуса самозанятого, которая малозначима в данном случае для применения иных спецрежимов.

Собственникам ИП с использованием патента или на 6% УСН стоит обратить внимание на следующий момент: если вы хотите получить статус самозанятого по новому закону, от иных спецрежимов придётся отказаться. И это касается и всех других видов деятельности. То есть действующие ИП с льготными режимами налогообложения придётся закрыть либо перейти на общий режим налогообложения, что очень интересно. И сделать это нужно в течение одного месяца с даты регистрации лица как самозанятого. Многие из тех, для кого лимит ограничения дохода актуален, делают это с радостью — речь идёт о квартирах с арендной ставкой до 200 тысяч рублей в месяц.

Часть суммы уплаченного налога идёт на обязательное медицинское страхование. Взносы в Пенсионный фонд самозанятыми отчисляются и могут оплачиваться добровольно. Предыдущий трудовой стаж суммируется с периодами такой профессиональной активности.

Напомним, что, занимаясь предпринимательской деятельностью, ИП ежегодно обязан платить за себя страховые взносы. Сумма страховых взносов в ПФР за текущий год в размере около 30 тысяч рублей может быть полностью зачислена в 6%-ный налог для ИП без работников. Профессиональный доход — также доход, получаемый без наёмных работников, в этом случае налог платит физическое лицо без регистрации ИП и без обязательной оплаты страховых взносов в ПФР.

Регистрацию и оплату налогового сбора, а также формирование чеков (а это обязательно) самозанятый может сделать в соответствующем мобильном приложении. По факту регистрации налоговая инспекция предоставляет информационное сообщение с её подтверждением.

Сформированные при помощи приложения чеки обходимо отправлять контрагенту после оплаты, в электронном либо в распечатанном виде. Если контрагент является юридическим лицом, то для него чек будет подтверждением того, что функция налогового агента возникает у данной компании, а арендодатель оплачивает налог самостоятельно. Это очень важно, так как если ранее собственник действовал как физлицо по договору аренды, НДФЛ удерживала компания-арендатор при каждой выплате арендной платы. С момента регистрации собственника в качестве самозанятого эта функция у компании-арендатора снова возникает. Собственник самостоятельно после 25 числа каждого месяца оплачивает налоговый сбор. Налоговая инспекция производит расчёт налога и направляет собственнику квитанцию.

Таким образом, мы видим: после получения денег от самозанятого требуется всего два сложных действия в рамках мобильного приложения (оформить чек и оплатить налоговый сбор). Кажется идеальным. Как это будет работать — покажет время.

Однако уже сегодня очевидно: закон работает. По многим данным, только за новогодние каникулы более 5 тысяч пользователей установили мобильное приложение, позволяющее применять новый налоговый сбор.

Важно и то, что закон содержит ограничения по форме расчётов. Деньги могут поступать как на счёт, так и возможна оплата наличными. При этом стоит поволноваться на предмет налогообложения всех поступлений на банковскую карту. Налоговая служба начислит налог исключительно по суммам, отраженным в чеках.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector