No Image

Самовольный снос строения ответственность

СОДЕРЖАНИЕ
1 просмотров
16 ноября 2019

Прежде подобные строения могли быть снесены, даже если они никому не мешали. Отныне права владельцев защищены лучше. Снос самовольного дома стал более сложной процедурой. Однако это не означает, что вы можете строиться на чужом участке, игнорировать нормы и строить здания, мешающие соседям.

Простыми словами, как сейчас обстоят дела с самовольными постройками

1. Проще говоря, раньше была возможность возвести здание якобы по закону, после чего земля могла быть переквалифицирована в заповедник. Таким образом, дом подлежал сносу. А после нововведений стало так: если вы строили, когда это было позволено, то снос здания не нужен.

2. Раньше разбирали разные постройки. Сейчас перед сносом будут искать способы приведения их в порядок.

3. Легализация самостроя теперь стала более простой.

4. На частных территориях снос может быть реализован только по суду или в том случае, если постройка действительно представляет для кого-то угрозу. Разобрать здание только потому, что так «не положено», больше нельзя.

5. До введения нового закона был снос, а в наши дни сперва пробуют всё исправить, а снести можно когда угодно.

Чем является самовольная постройка?

Как было раньше? Самовольной считали любую постройку, выстроенную без документации, подтверждающей право собственности, либо без разрешения на строительство. Не имело значения, на своём участке земли или на пустыре: если на дом не было разрешения, межевания или плана – он считался самовольной постройкой. И для неё гражданский кодекс предусматривал специальные условия.

Или приобрели участок с разрешённым применением под жилищное строительство, возвели там дом, а спустя какое-то время власти поменяли предназначение. Зона стала водоохранной. Соответственно, дом стал считаться незаконно построенным.

Это касалось различных ограничений. Например, рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли в течение многих лет. А потом в одночасье дачные постройки стали противозаконными.

То же касается и коммерческой недвижимости: павильонов, киосков, гаражей, ангаров.

Начиная с четвёртого августа. Сейчас в соответствии с 222 ГК РФ самовольные постройки – здания, возведённые без разрешения и без учёта ограничений (если в начале строительства последние уже были, а при обнаружении постройки они и дальше действовали). Если отсутствовал газопровод или охранная зона, а позже ввели ограничения, то дома, дачи и киоски не являются самовольными постройками, и их можно запросто снести за счёт владельцев.

Также, допустим, хозяин не знал об определённых ограничениях касательно строительства на своей земле и возвёл объект. В случае обнаружения подобных ограничений через какое-то время это уже не будет самовольной постройкой. К ней не применимы те же нормы, что и к самовольному строению. К примеру, возможен снос за деньги собственника.

Ранее эта норма в гражданском кодексе вообще отсутствовала, таким образом люди лишались своего имущества. Бывало и иначе: владельцы участков обращались в суды для признания столба линии электропередачи самовольной постройкой и изъятия его со своей территории. В целом, проблем было предостаточно, а точные нормы закона отсутствовали.

Надеемся, теперь вы знаете признаки самовольной постройки.

Право собственности на самовольные постройки

Итак, давайте разберёмся с правом собственности на самовольную постройку. Такими объектами нельзя распоряжаться на свой лад. К примеру, продажа, дарение или сдача в аренду. На всё перечисленное вообще отсутствует право собственности. Возвести на собственной территории дом – вовсе не значит стать его хозяином. У вас нет права прийти в Росреестр и тут же оформить право собственности на дом или дачу лишь из-за их нахождения на вашем участке. Тут всё осталось по-прежнему.

В каком случае самовольная постройка подлежит сносу?

Как было до принятия нового закона? Самовольные постройки сносили и практически в каждом случае за средства того, кто их возводил. Так и писалось: «подлежит сносу». Строили без разрешения или документации? Соответственно, нужно было снести дом либо узаконить его.

С четвёртого августа. А теперь о сносе самовольной постройки написано более подробно. По умолчанию она не может быть использована. Соответственно, построенные без разрешения киоски не используются для торговли.

А в вопросе сноса теперь всё менее категорично. Самовольную постройку могут разобрать, а могут её привести в соответствие требованиям застройки. Однако за всё платит тот, кто строил или использует участок в данное время. Снос или приведение в соответствие – это практически всегда решение суда. В редких случаях – местных властей.

Сейчас есть законные основания отказаться от сноса самовольных построек, сделав так, чтобы они соответствовали закону и назначению участка. Для примера: есть возможность уменьшить этажность дома или реконструировать дачу таким образом, чтобы её часть не была на другом участке либо не находилась столь близко к газопроводу.

Оформление права собственности на самовольные постройки

Тут стоит рассмотреть вопрос признания права собственности на самовольную постройку. Как раньше, так и сейчас это делается через суд. Хозяином самовольной постройки становится владелец территории, на которой она находится.

Нельзя построить дом на чужой территории и признать в суде своё право собственности на него.

Если земля является владением родителей, а их дети построили на участке дом, то хозяевами дома считаются только родители. Или нужно разделение участка, получение нового адреса и только после этого оформление дома на реальных хозяев. Но всё это требует немало денег и времени, потому учитывайте подобные нюансы до того, как будет начато строительство.

Не каждую самовольную постройку можно узаконить, а только ту, которая отвечает всем требованиям.

На территории возможно строительство такого объекта. К примеру, чтобы построить жилой дом — надо иметь своё назначение, для дачи – своё, так же, как и для киоска, гаража. Просто так предназначение участка не может быть изменено. Хоть иногда хитрые застройщики выкупают территорию в частном секторе и строят там многоквартирные дома в семь этажей. Это противозаконно. Подобные дома не строятся на участке под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Постройка отвечает параметрам застройки. Для примера: на территории под ИЖС возможно возведение максимум трёх этажей. Бывает, что строят пять. В таких домах даже продаются квартиры.

Если в одном из указанных домов приобрести квартиру на этапе строительства, можно никогда её не получить. После обращения соседей в суд, разрешение на возведение многоквартирного дома будет аннулировано. В лучшем случае смогут заселиться те, кто приобрели квартиру до третьего этажа. Кстати, они будут не собственниками квартиры, а владельцами доли в доме. Позже будет немало проблем с продажей такого жилья.

Если вам предлагается подобная квартира, и обещается, что уже в скором времени дом будет узаконен, то вас явно обманывают. А если даже и получится такое сделать, то соседи оспорят, и стройка будет запрещена. Закон, который касается дольщиков, в данном случае не срабатывает.

Постройка не нарушает ничьих прав и никому не мешает. Вы не сможете построить дом и занять долю соседского участка, а потом пойти в суд для узаконивания летней кухни, бани или веранды (мол, кто строил – тот и владелец).

Так не выйдет: нужно будет провести снос, реконструкцию либо договариваться со своими соседями. То есть действительно важно получить согласие от соседей на узаконение самовольной постройки.

Примером нарушения прав может быть даже чересчур высокий коттедж или затемнение окон соседей из-за навеса возле гаража.

Можно ли отказаться от сноса здания, если его построил не хозяин участка?

Отныне самовольные постройки могут быть узаконены даже при отсутствии документации о праве собственности на территорию земли.

Допустим, объект соорудили на государственной или муниципальной земле. В наши дни такая постройка может быть узаконена, а вы можете стать её владельцем. Но здесь очень важно, чтобы объект отвечал всем требованиям, а договор на применение участка был без ограничений.

Если возводил постройку один человек, а её владельцем стал другой?

Тот, кто стал хозяином самовольной постройки, возмещает расходы на её сооружение. Это условие было и до того, как был принят новый закон.

К примеру, если на чужой земле построили дом, а потом хозяин участка его узаконил и сделал своей собственностью, то можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он. Поэтому пусть этот человек вернёт потраченные расходы.

На сей счёт было введено дополнение: расходы возмещаются за вычетом тех денег, которые были потрачены на узаконивание постройки.

Когда объект может быть снесён по решению местной власти?

Обычно сносить самовольные постройки можно по решению суда. Однако есть и исключения, когда решение принимает администрация. Данный пункт был изменён, в нём добавилось больше подробностей.

К примеру, всё может решить администрация, если:

1) до начала строительных работ нужно было обязательно оформить участок в собственность, чего не было сделано;

2) постройка находится на территории, где запрещено возводить подобную недвижимость.

Читайте также:  Компенсация за утерю багажа авиакомпанией

Бывают ситуации, при которых решение о сносе или узаконивании постройки остаётся за администрацией. Если у вас как раз такой случай, и сейчас происходит спор с властями — лучше найдите толкового юриста и больше ничего сами не делайте. Закон полон сложных формулировок, в которых трудно разобраться без эксперта. Зачастую чиновники этим пользуются и гнут свою линию.

Если приняли решение о сносе или переделывании дома

Случается, что снос здания просто неизбежен, и администрация решает реализовать этот план. Снести объект должен тот, кто его строил, либо вся работа будет сделана вместо него, а потом ему будет выставлен счёт. Срок разбора устанавливается зависимо от вида постройки. Максимальный термин составляет год.

Чтобы постройка отвечала всем требованиям — времени даётся от полугода до трёх лет.

Если территория является частью чьей-то собственности, есть ли у властей право требовать снос постройки?

Нет, у них нет на это права. Ни одна администрация не вправе прийти к вам на участок и требовать снос бани, гаража, дома или дачи. Без решения суда можно сносить постройку только на государственных или муниципальных участках, а на вашем личном – нет.

Исключение может быть только следующее: объект угрожает здоровью и жизни граждан. Если ваш коттедж никому не мешает и не приносит вреда, то снос можно провести исключительно по решению суда. А последний ещё решит, необходим ли разбор дома, или вы можете договориться с соседями. Третий вариант может заключаться в перестройке.

При отказе суда в сносе объекта у властей отсутствует право настаивать на нём или, того хуже, всё равно сносить постройку и выставлять за это оплату. То можно сказать и об объектах, на которые уже зарегистрировано право собственности. Администрация не может решать, быть сносу или нет. На данный момент в гражданском кодексе так и значится.

Также ниже представлены специальные условия, когда у администрации нет права сноса чужой недвижимости без вердикта суда:

1) нет документов на участок земли, если постройка появилась на нём ещё до того, как в силу вступил земельный кодекс;

2) отсутствует разрешение на возведение здания, построенного до 14 мая 1998 года.

В какой ситуации нельзя принять решение о сносе?

Бывает, что у людей имеется право собственности на постройку, но, тем не менее, её признают самовольной. Для примера: если выясняется, что имеет место несоблюдение определённых требований по отдалённости от охранных зон, леса, газопровода, электросетей или дорог.

Сейчас такое строение не сносят при совпадении нижеизложенных условий:

1) территория предназначена для ИЖС или считается садовым земельным участком. То есть на ней разрешено строить частные жилые дома;

2) у хозяина участка есть на него все необходимые документы;

3) право собственности на постройку было зарегистрировано до 1 сентября 2018 года;

4) параметрами застройки ничего не нарушается.

Если этот дом был не просто оформили, но и приобрели раньше 1 сентября 2018 года, то его не снесут.

В каком случае участок изымается?

Если на него оформлена собственность — его даже в такой ситуации могут забрать.

Как было раньше. Изымали лишь участки, на которых нужно было что-то выращивать, а их забрасывали. К примеру, человек выкупил сельскохозяйственную территорию для открытия там фермы или организации сада, а после этого перестал за ней ухаживать. Либо земля была отдана для одной цели, а применяли её иначе.

С четвёртого августа. Сейчас к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия земли недостаточно. Участок забирается, если постройка должна была быть переделана или снесена, а хозяин земли проигнорировал эти требования.

Всё, что вы уже прочли, — это только отдельный закон гражданского кодекса. Но существует также градостроительный кодекс о самовольной постройке. В него тоже внесли изменения в тот же день. Речь идёт сразу о трёх федеральных законах. Там есть более подробная информация о сносе, планировке территории и правах властей.

Ответственность за самовольную постройку

Сколько составляет штраф за самострой в 2019 году? За эксплуатацию самовольной постройки назначается административный штраф размером до миллиона рублей. А если человек отказывается сносить объект – до 300 000 рублей. Этот законопроект Госдума приняла в первом чтении.

Автор законодательной инициативы – Правительство России. Законопроект предлагает наказывать тех граждан, которые эксплуатируют самовольные постройки, находящиеся на участке земли, штрафом от 2 000 до 5 000 рублей, индивидуальных предпринимателей и должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей, юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей, либо может быть применено административное приостановление деятельности на время до девяноста суток.

Если решение суда или муниципалитета о сносе не было исполнено, то физические лица наказываются штрафом от 20 000 до 50 000 рублей, а юридические – от 100 000 до 300 000 рублей.

Куда жаловаться на незаконную постройку на земельном участке?

К примеру, речь идёт о незаконном строительстве гаража на общей территории. Допустим, семья живёт в четырёхквартирном доме. И на общем участке стоит большой соседский гараж. Свою машину семья не может там поставить, так как чужим людям пользоваться гаражом запрещено. Куда они могут обратиться в таком случае?

Конкретно в этой ситуации можно обратиться в территориальный орган Росреестра по месту жительства с письменным обращением. Государственным инспектором по надзору за использованием земель по вашему обращению проводится внеплановая проверка насчёт того, является ли законным применение данной территории. Также проверяется и факт самозахвата участка земли соседями.

Если земля не оформлена как положено, а права на неё не зарегистрированы, то так или иначе участок земли – это по закону общее имущество многоквартирного дома. Он используется только по общему согласию между всеми владельцами квартир многоквартирного дома.

Если у четырёхквартирного дома отсутствует статус многоквартирного, то права на участок земли тоже оформляются соответствующим образом.

Государственный инспектор обязан проверить всю документацию и вынести предписание, касающееся устранения нарушений (если, конечно, подобные будут найдены).

С целью упорядочения процесса возведения новых строений, а также соблюдения правил землепользования, в РФ веден штраф за самовольное строительство. Кроме денежного взыскания, к нарушителю могут быть применены иные правовые санкции, вплоть до принуждения к сносу постройки.

Самовольное строительство: понятие и признаки

Для правильной квалификации правонарушения важно установить наличие следующих признаков самовольно возведенных строений:

  • их расположение на участке земли, которая не была в установленном порядке отведена для строительства;
  • сооружение, строение, здание возведены без оформления каких-либо разрешений;
  • необходимость получения разрешительных документов закреплена законом, однако, соответствующая обязанность инициатором стройки не выполнена.

Совокупность таких признаков дает основания считать возведенное сооружение самовольной постройкой и применить к его застройщику юридические санкции.

Ответственность

Ответственность за самовольное строительство установлена статьей 9.5 КоАП РФ. Для юридических лиц в ней предусмотрен штраф в диапазоне от полумиллиона до одного миллиона рублей или принудительное приостановление их деятельности. Граждане за возведение дома на своем участке с нарушением строительных норм или разрешительных процедур по этой статье наказывают штрафом в сумме от двух до пяти тысяч рублей.

Для чиновников (должностных лиц), как и для предпринимателей ПБОЮЛ, установлен единый размер штрафа – от 25 до 50 тысяч рублей, но к последним может быть применена и более строгая мера наказания – приостановление их коммерческой деятельности в административном или судебном порядке на срок до трех месяцев.

Иные правовые последствия

Поскольку самовольная постройка с точки зрения закона нелегальна, такое сооружение не может быть признано объектом гражданских прав и, следовательно, выступать предметом сделок.

При этом возможно даже аннулирование записи о регистрации такого объекта в Едином государственном реестре недвижимости (если, несмотря на все имеющиеся нарушения, право собственности на него все-таки было зарегистрировано).

Положительная практика

Анализ российских судебных решений показывает, что встречаются случаи, когда при рассмотрении таких дел в суде за нарушителем признавалось право на постройку. Но это возможно только при условии, если судья установит, что застройщик действовал добросовестно, предпринимал меры к получению соответствующих разрешений, и что его действия, несмотря на их противозаконный характер, не нанесли существенного вреда. При этом суд обязан выяснить, не нарушает ли постройка санитарных норм и противопожарных правил, не влияет ли негативным образом на права и свободы других лиц, в том числе – на их безопасность.

Эта процедура позволяет в упрощенном порядке зарегистрировать недвижимые объекты, которые возведены с нарушением разрешительных процедур (самовольно) при условии, что заявитель фактически пользуется таким объектом. Воспользоваться этим правом может любой гражданин России в срок до 1 марта 2020 года. После наступления этой даты процесс регистрации самовольно возведенных построек будет значительно усложнен.

Дата публикации: 10.10.2017 2017-10-10

Читайте также:  Земли населенных пунктов производственные

Статья просмотрена: 728 раз

Библиографическое описание:

Заболотняя Н. А. Гражданско-правовая ответственность за самовольное строительство // Молодой ученый. — 2017. — №40. — С. 26-30. — URL https://moluch.ru/archive/174/45862/ (дата обращения: 22.10.2019).

Статья посвящена одной из наиболее спорных категорий гражданского права — самовольной постройке. Исследование данного института проводится с учетом реформы гражданского законодательства. Изучение проблемы самовольного строительства, положенное в основу настоящей статьи, базируется на анализе действующих норм гражданского законодательства и вновь разработанных законодателем положений по реформированию гражданских правоотношений в указанной области.

Ключевые слова: недвижимость, градостроительная деятельность, надзор, строительство, правонарушение, ответственность, органы местного самоуправления, полномочия

The article is devoted to one of the most disputable categories of civil law — unauthorized construction. The main goal of the studies in this article is to analyze the regulation of the relations regarding unauthorized construction within the framework of the civil law reform. The study of the problem of unauthorized construction, on which this article is based, includes analysis of the current norms of civil legislation, as well as the legislative drafts for the amendments in the civil relations in this sphere.

Keywords: Immovable property, town planning, supervision, construction, offence, responsibility, municipal bodies, competence.

По своей правовой сути самовольная постройка — это гражданское правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Как подчеркивает законодатель в п. 1 ст. 222 ГК РФ, виновный в данном деянии игнорирует требования закона и иных правовых актов или при землеотводе (строит на участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает необходимые разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается строительных и градостроительных норм и правил).

Стоит согласиться с мнением Л. В. Щенниковой, что основанием приобретения права собственности «должна являться исключительно правомерная деятельность, направленная на создание новых вещей (в том числе недвижимых), а ее гражданско-правовым последствием, как подчеркивается в п. 1 ст. 218 ГК РФ, становится приобретение права собственности на новую вещь у лица, ее создавшего. Самовольная же постройка — действие противоправное, и закон призван предусматривать адекватные ей гражданско-правовые последствия» [4].

Самовольная постройка является объектом, физически подпадающим под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ), но создание которого является нарушением установленных правовых норм [7].

В настоящее время самовольная постройка стала для современной России явлением столь же привычным, сколь и незаконным. В то же время правовой статус объектов самовольного строительства в законодательстве определен весьма неточно. На сегодняшний день, возникает ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлением права собственности на них.

До вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) закреплял следующую трактовку: под самовольной постройкой понимается недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение и проч.), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки:

  1. Земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке.
  2. На ее создание не была получена необходимая разрешительная документация.
  3. Самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного [1].

Кроме того, в результате возведения самовольной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан [9].

В действующей редакции ст. 222 ГК РФ изложена следующим образом: «…Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил…».

Таким образом, очевидно, что положения указанной нормы ужесточились, т. к. ранее для признания постройки самовольной нарушения должны были быть существенными, а в новой редакции — достаточно их наличия.

В соответствии с Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения: реконструкции жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий. Кроме того, к самовольным постройкам относятся иные вновь создаваемые объекты недвижимости, возведенные без необходимых разрешений.

Как мы видим, самовольное строительство как деятельность без разрешения или с нарушением градостроительных норм и правил имеет место не только при возведении новых объектов недвижимости, но и при изменении реконструкции существующих зданий и сооружений. Можно выделить три вида реконструкции: пристройку, надстройку и перепланировку. При этом, например, самовольной постройкой нельзя признать восстановление здания, частично поврежденного пожаром [5].

Существует судебная практика в отношении самовольных построек, появившихся в результате реконструкции жилых домов (частей домов); переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведения нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведения дополнительных зданий. Например, Президиумом окружного суда Северо-Кавказского округа. В отношении пристроек и надстроек ФАС Северо-Кавказского округа руководствуется Постановлением Президиума окружного суда от 30 октября 2006 г. № 51, в котором изложены следующие рекомендации. Если в результате строительных работ, произведенных без разрешения или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, создается недвижимое имущество в виде новых объектов права — частей здания, пристройки или надстройки, то к таким объектам применяются правила ст. 222 ГК РФ. В этом случае право собственности на прежний объект не прекращается [2].

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Установленный п. 2 ст. 222 ГК РФ запрет на приобретение прав на самострой и на распоряжение таким объектом является искусственным выведением их из гражданского оборота как санкция за допущенные нарушения.

По смыслу вышеуказанной нормы в п. 2 ст. 222 ГК РФ установлены правовые последствия самовольной постройки — ответственность, т. е. за данное правонарушение предусмотрено наказание в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет [4].

То есть по смыслу ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция (наказание) может быть применена, если доказана вина гражданина или юридического лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Особого внимания заслуживает расположение ст. 222 в Гражданском кодексе. С одной стороны, данные нормы представляют собой санкцию за нарушение порядка строительства, а с другой — предусматривают способ и порядок приобретения права собственности. Несмотря на явное нарушение законодательства при возведении самовольной постройки, ст. 222 помещена в гл. 14 ГК РФ, которая имеет название «Приобретение права собственности», в которой, строго говоря, речь должна идти о деятельности исключительно правомерной, законной, поскольку она служит основанием приобретения такого «сильного» вещного права, как право собственности [6].

Тем не менее из общего правила о гражданско-правовом наказании за самострой есть исключение, сформулированное в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Суть его заключается в возможности в судебном порядке получить право собственности в случае, если земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, находится у застройщика в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.

До середины 2015 года проблем с признанием права собственности на такие строения было меньше, участилась практика судебной легализации самовольного строительства. Определенным образом на данное положение вещей, помимо прочего, повлияли также длительность и дороговизна процедуры получения разрешения на строительство и отвод земельных участков, практическое отсутствие возможности легализовать уже возведенную постройку в административном порядке [2].

Читайте также:  Отказ в восстановлении пропущенного срока

Приведем пример из судебной практики: В Краснодарском крае нередки случаи признания права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости. Так Краснодарским краевым судом была удовлетворена апелляционная жалоба граждан заключивших договора намерений с застройщиком, предметом которых были квартиры на решение Динского районного суда, которым было отказано в признании права собственности на квартиры в многоквартирном жилом доме и вынесено по делу новое решение, которым было признано право на квартиры в многоквартирном жилом доме, несмотря на то что земельный участок не принадлежал гражданам ни на каком из вещных прав и многоквартирный дом не имеет действующей документации, подтверждающей возможность подключения к сетям коммуникаций, а следовательно не может быть сдан в эксплуатацию и использоваться как жилье. Судом установлено, что, несмотря на то, что при строительстве было допущено отступление от первоначального проекта (увеличение этажности), существенность такого отступления незначительна и в целом возведенный объект недвижимости соответствует целевому назначению земли, а именно земельный участок выделялся под строительство многоквартирного дома.

Подобное гражданско-правовое последствие иначе как неожиданным не назовешь. Но оно установлено и действует. Более того, это исключение незаметно стало правилом, так как данное решение используется как судебная практика объектов недвижимости».

На наш взгляд, данная позиция судов является, по меньшей мере, странной, так как только после оформления застройщиком права собственности на возведенный дом, лица, которые приобрели такие квартиры, могут пытаться отстоять свои права. В случае отказа судом застройщику в праве собственности, покупатели квартир могут потребовать от застройщика только возврата денег [8] (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года). При таких обстоятельствах апелляционное определение Краснодарского краевого суда противоречит положениям ст. 222 ГК Российской Федерации и ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ФЗ № 214-ФЗ от 31.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Данная позиция судов по своей сути позволяет правонарушителям избегать установленной гражданско-правовой ответственности и «разрешает», а можно сказать и провоцирует.

В последние время такое явление, как самострой пугает темпами своего развития, многие из застройщиков (в том числе и указанный выше по тексту в примере) предпочитают вести дела полуподпольно, думая лишь о получении прибыли и игнорируя элементарные строительные нормативы, что приводит к вышеуказанным последствиям, нарушаются требования законов. Принятие вышеуказанных судебных решений Краснодарского краевого суда может способствовать увеличению количества недобросовестных застройщиков и в следствие чего растет и количество обманутых дольщиков — «жертв самостроя».

Однако нередки случаи, когда суды правомерно отказывают в признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости. Так, в соответствии с Гражданским кодексом самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако в практике достаточно редкими остаются случаи, когда суд обязывает лицо, осуществившее самовольную постройку, ее снести. Так, в практике многих органов местного самоуправления, выступающих ответчиком по делам о признании права собственности на самовольную постройку суд, отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности, не накладывает на истцов обязанности постройку снести.

При решении вопросов о сносе самовольной постройки, суду необходимо установить, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку. Также сложностью в обязании снести самовольную постройку является факт ее передачи другому лицу. То есть когда ответчик не является застройщиком. Здесь возникают очевидные сложности с содержанием закона, ведь согласно ст. 222 ГК РФ сносить самовольную постройку должен именно тот, кто ее возвел и на ком лежит вина в нарушении закона [3].

С учетом этого, на мой взгляд, в ст. 222 ГК РФ следует включить норму о том, норму о том, что требование о сносе может быть предъявлено к лицу, которое эксплуатирует строение, но не строило его, указав в то же время, что оно имеет право регресса к тому, от кого получило самовольную постройку.

Применение норм о самовольных постройках, к сожалению, демонстрирует результат неверного восприятия назначения такого института. В связи с чем законодатель был вынужден радикально изменить редакцию ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Представляется, что такие изменения были нацелены на возврат правоприменителей к действительному назначению этой нормы как санкции за нарушение порядка строительства или отвода земли. В итоге широкое распространение судебной легализации самовольных построек через механизм п. 3 ст. 222 ГК РФ должно быть свернуто. Однако это не исключает случаи отказа в защите прав и интересов добросовестных участников гражданского оборота.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также дополнил данную статью пунктом 4 в которой наделил органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) правом принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

– обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки; обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

– обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Данные дополнения в ст. 222 ГК РФ действительно революция — предусмотрена возможность административного сноса самовольной постройки, не для всех случаев, но для многих, поскольку территорий с особыми условиями использования и полос отвода инженерных сетей в Российской Федерации предостаточно.

На сегодняшний день возможность принятия административного решения о сносе самовольной постройки отрицается судами, потому как в ст. 222 ГК РФ не содержится положений о возможности оспаривания решения органа местного самоуправления в суде, хотя если учесть, что постановление органа местного самоуправления является нормативным актом, то его соответственно можно оспорить по общим правилам оспаривания ненормативных правовых актов.

Нововведения повлекут за собой значительное удорожание оформления самовольного строительства, уровняв затраты к надлежащему оформлению нового строительства. Но большинство объектов, все же, будет подлежать сносу — в этом и заключается ответственность за самовольное строительство.

  1. Афонина А. В. Самовольные постройки / подготовлен для системы «КонсультантПлюс», 2008. (Доступ из СПС «КонсультантПлюс»).
  2. Гордюк А. В. Применение законодательства о самовольных постройках // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2008. № 4. (Доступ из СПС «КонсультантПлюс»).
  3. Ершов Ю. Проблемы статуса самовольных построек // ЭЖ-Юрист. 2006. № 43. (Доступ из СПС «КонсультантПлюс»).
  4. Щенникова Л. В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. № 3. С. 18–22.
  5. Мокеева И. Легализация самовольной постройки: возможности для маневра // Практический бухгалтерский учет. 2014. № 4. С. 40–42.
  6. Наумова О. В. Режим самовольного строительства в рамках реформы гражданского законодательства // Административное и муниципальное право. 2013. № 6. С. 680–684.
  7. Наумова О. В. Преобразование института самовольного строительства // Актуальные проблемы российского права. 2013. № 6. С. 728–732.
  8. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 6. 2014.
  9. Селифонова С. Ю. Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос? // Налоги. 2010. № 33. С. 17–20.
Комментировать
1 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector