No Image

Юридическая чистота сделки с недвижимостью

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
16 ноября 2019

Наиболее юридически значимой частью процесса покупки является проверка так называемой юридической чистоты квартиры. Собственник ли продавец, может ли он продать квартиру, не останутся ли в квартире лица, сохраняющие право пользования — вот те немногие вопросы, которые объединяет данное направление проверки.

Мы будем рассматривать проверку юридической чистоты в максимально широком смысле, исходя из того, что цель проверки квартиры — исключить все правовые риски, в том числе мошенничества и даже недееспособности продавца, не ограничиваясь проверкой права собственности по выписке из ЕГРП и прописанных лиц по выписке из Домовой книги.

Приведем случай из судебной практики:

Б. обратился в суд с иском к М. Э., К. и А. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиру, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, о передаче квартиры наследнику, ссылаясь на следующее. Он является единственным наследником после смерти его сестры в 2002 г., в собственности которой находилась квартира.

На основании поддельного решения Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 21 мая 2004 г. свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру от 12 июня 2004 г. выдано М.

По договору купли-продажи от 22 июня 2004 г. квартиру приобрел К. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 24 июня 2004 г. названное жилое помещение находится в совместной собственности супругов К. и А. Указанные сделки нарушили законные права истца на получение данной квартиры в порядке наследства.

Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 31 января 2007 г. исковые требования Б. удовлетворены.

Указанное постановление наглядно показывает, что формальной проверкой наличия права собственности не обойтись. Необходимо проверять квартиру и на предмет мошенничеств, и на предмет поддельности документов, и на предмет выбытия помимо воли продавца, и еще по ряду параметров.

Отметим, что в рассматриваемом случае даже наличие данных в едином государственном реестре не гарантировали чистоту квартиры, однако если бы покупатель обратил внимание на регистрацию права собственности на основании решения суда, на крайне короткий промежуток владения квартирой собственником, то квартира врядли была бы приобретена. Получить обратно деньги с мошенников покупателям в этом случае вряд ли удастся.

Основные направления проверки юридической чистоты квартиры:

  1. проверка наличия права собственности продавца на квартиру и риска его оспаривания
  2. идентификация и проверка продавца, его дееспособности, прав на совершение сделки
  3. проверка наличия лиц, зарегистрированных и (или) имеющих права пользования квартирой, и оценка перспектив выселения
  4. проверка соответствия реальных технических характеристик квартиры характеристикам, отраженным в документации

Отдельными аспектами проверки юридической чистоты в рамках данной книги мы выделяем

  1. анализ ситуации на предмет наличия признаков мошенничества
  2. проверку подлинности документов

При этом приходится признать, что все риски на 100% выявить и нейтрализовать невозможно, как нельзя полностью доверять полученным сведениям и документам. Если некоторые риски скрыты в документах, которые нельзя получить (допустим, нельзя законным способом получить документы прежних собственников или «архивную» выписку из Домовой книги), то в части доверия документам речь не только о мошенничествах, но и об обычных ошибках. Например, ошибку может допустить сотрудник паспортного стола или компьютерная программа, которую не так настроили.

Именно поэтому проверка юридической чистоты всегда идет по пути выявления и перепроверки сведений из нескольких источников.

Однако проверка не носит характер «дурной бесконечности после анализа и проверки определенных фактов можно с достаточной степенью уверенности сделать вывод о юридической чистоте квартиры и имеющихся рисках.

Также истечение срока исковой давности является фактором, уменьшающим глубину проверки. Например, если с прошлой сделки по квартире прошло более трех лет, то ряд рисков уже не может быть реализован, поскольку истек срок исковой давности для судебной защиты прошлых собственников, даже если их права были нарушены.

Однако если с квартирой в пределах трех предшествующих лет состоялось несколько сделок, то возможность и вероятность предъявления каких-либо претензий, вплоть до истребования у покупателя квартиры, возрастает.

Читайте также:  Договор купли продажи недвижимости кратко

Формализация проверки юридической чистоты

Юрист банка по результатам проверки юридической чистоты квартиры как будущего предмета залога, как правило, готовит юридическое заключение.

В юридическом заключении отражаются исследованные документы (с номером и датой), форма представленных документов (копия, нотариально удостоверенная копия, оригинал), описание существенных обстоятельств вопроса, имеющиеся правовые проблемы и риски и вывод по существу поставленного вопроса.

В резюме заключения указываются предписания по устранению имеющихся по документам замечаний (например, указывается о необходимости донести документ, получить согласие, изменить схему расчетов, застраховать титул).

Помимо этого, в помощь юристу утверждаются различные инструкции о порядке проверки квартиры, о проверке продавца квартиры. Такая организация работы принята неспроста — формализация и методологическая поддержка не только помогают оптимизировать бизнес-процессы в компании, но и помогают юристу провести полноценный анализ документов и исключить максимум правовых рисков.

Это необходимо не только для выявления замечаний, но и для того, чтобы запомнить основные факты и выводы. Если сделка будет проходить спустя месяц после проверки, то легко забыть, какие документы не донесены, если только на руках не имеется заключение с пометками о нерешенных вопросах.

Покупатель, не работающий юристом по недвижимости, тем более может забыть какие-то детали проверки, специфические документы, может не вспомнить про какие-то свои сомнения: вопросов и переговоров много, ситуации часто стрессовые и требующие быстрых решений, так что риск что-то упустить довольно существенен.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Как убедиться в безопасности и чистоте сделки?

Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой. Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры. Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.

Вы можете провести проверку квартиры и собственника на нашем сайте, воспользовавшись сервисом «Проверка документов вторичного жилья», перейдя по ссылке: https://promo.cian.ru/legal-support/#vtorichka

Или провести проверку самостоятельно.

Предлагаем простую пошаговую инструкцию, которая избавит покупателей от возможных неприятностей

  1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Первое, что необходимо сделать — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор ренты. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда. Документы нужно лично внимательно изучить, проверить, нет ли фальсификаций, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, подчисток.

  1. Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта или указав адрес месторасположения объекта. Чтобы самому получить выписку из ЕГРН , нужно обратиться в Территориальное управление Росреестра , предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРН, также можно воспользоваться услугой через официальный сайт Росреестра , через «госуслуги» или обратиться в МФЦ.

В выписке содержится информация о владельце квартиры, кадастровый номер и кадастровая стоимость квартиры, сведения об объекте и зарегистрированных правах, обременениях на квартиру, о переходе права собственности на квартиру.

В ЕГРН содержится история всех жилых объектов, начиная с 1998 года. Есть информация о переходах права собственности, запретах на проведение сделок, арестах имущества, имущественных спорах.

При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.

Читайте также:  Заполнение путевок на легковой автомобиль

Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя.

Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРН. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики.

  1. Изучить договор

Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.

  1. Узнать, производились ли перепланировки

Следующий шаг — проверка документов из БТИ. Их нужно попросить у продавца. Это позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.

  1. Проверить продавца

Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Министерства Внутренних Дел РФ , а также в территориальном подразделении МВД).

Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.

Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы сделку не признали недействительной, к этому вопросу следует отнестись внимательнее. На помощь могут прийти соседи, которые часто хорошо осведомлены.

  1. Проверить права третьих лиц

Можно через сервис «госуслуги», через МФЦ или попросить у владельца расширенную выписку из домовой книги.

В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.

Никто не обрадуется, если к нему домой внезапно заявится посторонний человек, отсидевший в тюрьме несколько лет, и объявит, что он будет здесь жить. А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще неприятнее. Поэтому необходимо убедиться, что третьи лица (обычно это люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение) не смогут в будущем предъявить права на жилье, которое вы собираетесь купить.

Также обязательно нужно обратить внимание, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, поскольку если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной. Кроме того, если продавец состоит в браке, нужно убедиться, что супруг или супруга не возражают против сделки. Это должно быть подтверждено нотариально заверенным согласием.

Сделки с недвижимостью, будь то покупка или продажа, – это всегда определенный риск. Есть вероятность нарваться на мошенников, ошибиться при оформлении документов, и в результате лишиться денег или имущества, не получив ничего взамен. Чтобы избежать неприятностей, существует такая услуга как проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью , которая позволяет вначале убедиться, что все в порядке, а только после этого заключать договор. О том, что это за услуга и что она включает, мы поговорим в рамках данной статьи.

Проверка сделок с недвижимостью

В принципе, покупатель или продавец недвижимости может попытаться самостоятельно провести проверку: запросить определенные документы, провести их анализ, навести справки о второй стороне сделки и т.д. Такой вариант используется довольно часто, но столь же часто он имеет негативные последствия. Дело в том, что люди, которые ранее не проводили подобные сделки, не имеют юридического образования, не могут адекватно оценить ситуацию и распознать опасные для себя моменты. Мошенники постоянно совершенствуют методы обмана, потому распознать их все сложнее. И даже сделка, которая выглядит совершенно чистой с юридической стороны, может в итоге оказаться ловушкой. Кроме того, следует помнить о том, что законодательство в сфере недвижимости достаточно сложное и запутанное, и вы можете просто не знать о тех или иных его нюансах, что в итоге помешает заключить сделку, или она будет заключена на невыгодных для вас условиях.

Читайте также:  Кого могут признать банкротом по кредитам

Учитывая вышесказанное, не стоит брать на себя ответственность при оценке рисков сделки с недвижимостью, если, конечно, вы не обладаете необходимыми знаниями и опытом. Лучше доверить эту процедуру профессиональным адвокатам по недвижимости. Юрист обеспечит не только полную проверку самого объекта недвижимости и второй стороны сделки, но и обеспечит полное сопровождение на всех этапах, начиная с переговоров и заканчивая составлением и подписанием договора купли-продажи. При этом можно не волноваться, что на каком-то этапе будут допущены ошибки или важные моменты упустят из виду – сделка будет заключена с учетом всех формальностей и требований законодательства.

Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью

Юридическая проверка сделки с недвижимостью – это целый комплекс мероприятий, который включает в себя несколько процедур:

  1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость – в первую очередь следует определить, действительно ли вторая сторона сделки имеет право распоряжаться данным имуществом. Для этого проверяются документы, подтверждающие право собственности (предыдущие договоры купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т.д.) и определяются настоящие владельцы объекта.
  2. Проверка истории недвижимости – необходимо убедиться, что все предыдущие операции были законными, среди них не было фиктивных. Кроме того, это позволяет определить, нет ли по данному объекту недвижимости неразрешенных споров, что также может принести проблемы в будущем.
  3. Проверка обременений – недвижимое имущество может быть арестованным, является залогом по непогашенному кредиту, иметь другие препятствия для совершения сделок с ним. Комплексная юридическая проверка позволяет выявить все подобные ситуации.
  4. Проверка личностей собственников – необходимо установить, что вторая сторона сделки – это действительно те лица, за которых они себя выдают. Нередко можно встретить поддельные паспорта и другие документы, а также случаи, когда сделку заключает заведомо недееспособный человек.
  5. Проверка соблюдения прав третьих лиц – сделки с недвижимостью могут нарушать права третьих лиц (например, когда у квартиры несколько владельцев, и не получено согласие на продажу каждого из них и т.д.). Такие обстоятельства позволят легко оспорить сделку в будущем, а значит, необходимо убедиться заранее, что их права не будут нарушены при заключении договора.

Этих проверок обычно достаточно, но иногда дополнительно недвижимость проверяется на незаконные или несогласованные перепланировки и переустройства, что также может вызвать проблемы с органами власти в будущем.

Как поможет адвокат по недвижимости?

Если опытный адвокат берется за юридическую проверку сделок с недвижимостью , то они последовательно проходит все этапы, описанные выше. Вначале запрашиваются документы из государственных органов и реестров, затем – документы, предоставленные другой стороной. После этого проводится анализ возможных рисков. Клиент, заказавший услугу проверки юридической чистоты сделки, получает заключение, где будут перечислены все полученные сведения, различные риски и их значимость для сделки, а также рекомендации по поводу того, стоит ли подписывать договор в данной ситуации. Если будет принято решение заключить сделку, адвокат поможет правильно составить договор купли-продажи, а также будет сопровождать на всех других этапах, чтобы удостовериться, что все прошло в рамках законодательства, и интересы клиента надежно защищены.

Каждая заключаемая сделка с недвижимостью нуждается в предварительной проверке и оценке рисков. Заниматься данными процедурами должен грамотный адвокат в данной сфере – только в этом случае можно рассчитывать, что сделка пройдет в рамках законодательства, а вы не станете жертвой мошенников или неудачно сложившихся обстоятельств.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
No Image Советы юриста
0 комментариев
Adblock detector